Opredelitev podobnih lastnosti se je skozi leta spremenila
Vnesite 1031 davek odloženo zamenjavo. Za mnoge davkoplačevalce je to kot denar, ki pada z neba.
1031 Izmenjave obračuna davke
1031 Exchange je bil naveden kot najmočnejši orodje za gradnjo bogastva, ki je še vedno na voljo davčnim zavezancem. To je bil glavni del strategije uspeha neštetih finančnih čarovnikov in gurujev nepremičnin. Ob imenu iz oddelka 1031 Kodeksa o notranjem prometnem davku lahko davčni zavezanec proda dohodek, naložbo ali poslovno lastnino in ga nadomesti s podobno vrsto .
Kapitalski dobički od prodaje tega premoženja se odložijo ali preložijo, dokler se natančno upoštevajo pravila IRS. To je modra davčna in naložbena strategija ter orodje za načrtovanje nepremičnin. V teoriji bi lahko investitor še naprej odložil kapitalske dobičke na naložbene nepremičnine do smrti , ki bi se jim lahko vse skupaj izognili.
Zakonodaja iz leta 1984 je spremenila nekatere vidike
V prvih dneh "podobnih izmenjav" je bil izraz dobesedno dobesedno in pogosto predstavlja težave.
Na primer, če ste imeli v lasti trinadstropno opečno stanovanjsko zgradbo, ki jo želite prodati skozi 1031 zamenjavo, bi morali najti drugo trikotno opečnato stanovanjsko zgradbo, katere lastnik je hotel zamenjati. Tedaj bi se srečali oba, izmenjava pa se bo zgodila.
V preteklosti ni bilo časovnih omejitev na borzi.
IRS je zahteval strožji nadzor nad procesom, zaradi česar je kongres preminil leta 1984, oddelek 1031 (a). Ta zakonodaja je omejila odložene zamenjave, nadalje opredelila "podobno" premoženje in določila časovni razpored za dokončanje izmenjave.
Kvalificiranje
Nepremičnine, namenjene za poslovno rabo ali naložbe, veljajo za 1031 Exchange. Osebno bivališče ne izpolnjuje pogojev in na splošno nepremičnina s popravkom in flipom prav tako ne izpolnjuje pogojev, ker se uvrsti v kategorijo nepremičnin, ki se hranijo za prodajo. Počitniški ali drugi domovi, ki se ne štejejo za najemnine, niso upravičeni do 1031 zdravljenja; vendar pa je v skladu s členom 280 davčne kode, ki se lahko uporablja za te lastnosti, uporabljen preizkus uporabe. V tem primeru se je treba posvetovati z davčnim strokovnjakom.
Zemljišča, ki so v razvoju, in premoženje, kupljeno za nadaljnjo prodajo, ne izpolnjujejo pogojev za odloženo obravnavanje. Zaloge, obveznice, bankovci, inventarna lastnina in koristni delež v partnerstvu se ne štejejo za "podobno" lastnost za namene zamenjave.
Da bi se danes kvalificiralo kot borza 1031, mora transakcija imeti obliko »zamenjave« in ne samo prodaje ene nepremičnine s poznejšim nakupom drugega. Prvič, premoženje, ki se prodaja, in novo nadomestno premoženje je treba hraniti za naložbene namene ali za produktivno uporabo v trgovini ali podjetju.
Morajo biti "podobne" lastnosti.
Naslednje vrste nepremičninskih zamenjav ustrezajo zahtevi za kvalificirano izmenjavo "podobne" lastnine:
- Urad v zameno za nakupovalni center
- Nakupovalni center v zameno za zemljo
- Zemljišče v zameno za industrijsko poslopje
- Stanovanjska stavba v zameno za industrijsko poslopje
- Posojilo za eno družino v zameno za lastnike najemnika (TIC)
Danes si lahko zamenjali to opečno stanovanjsko stavbo za surovo zemljišče, skladišče ali majhno pisarno. Vendar pa obstajajo stroge časovne omejitve, ki jih je treba izpolniti, ali 1031 Exchange ne bo dovoljen in bodo uvedene davčne posledice.
Pred letom 1984 so bile skoraj vse izmenjave opravljene hkrati z zapiranjem in prenosom prodane nepremičnine, (Relinquished Property) in nakupom nove nepremičnine (zamenjava nepremičnine).
Poleg težav, s katerimi se srečujejo pri iskanju ustreznega premoženja, je prišlo do težav pri sočasnem prenosu naslovov in sredstev. Ni tako danes.
Zamuda 1031 Exchange izogiba tistim težavam, ki so nastale pred letom 1984, vendar so zdaj uvedeni strožji roki. Davčni zavezanec, ki želi na običajen način zaključiti izmenjavo, sezname in trženje nepremičnin. Ko kupec odstopi in se izvrši nakupna pogodba , prodajalec sklene pogodbo o zamenjavi s kvalificiranim posrednikom, ki nato postane nadomestni prodajalec. Pogodba o zamenjavi običajno zahteva, da se prodajalca prenese na posrednika. Zaključek poteka, in ker se prodajalec ne more dotakniti denarja, posrednik prejme prihodke od prodajalca.
Izmenjave časovne omejitve
V tem trenutku se prične prva omejitev časovne omejitve, pravilo 45 dni za identifikacijo. Davčni zavezanec mora v 45 dneh po zaprtju in prenosu prvotnega premoženja zapreti ali pisno ugotoviti morebitno nadomestno lastnino. Časovno obdobje ni prenosljivo, vključuje vikende in praznike, IRS pa ne bo izjeme. Če prekoračite rok, lahko celotno zamenjavo diskvalificiramo in davki bodo zagotovo sledili.
Vrste nadomestnih lastnosti za prepoznavanje:
- Tri lastnosti, ne glede na njihovo pošteno tržno vrednost.
- Vsako število nepremičnin, dokler njihova skupna poštena tržna vrednost na koncu identifikacijskega obdobja ne presega 200% skupne poštene tržne vrednosti odklonjene lastnine od dneva prenosa.
- Če je preseženo pravilo treh lastnin in 200-odstotno pravilo, zamenjava ne bo propadla, če bo davkoplačevalec kupil 95% skupne poštene tržne vrednosti vseh identificiranih nepremičnin.
Kaj je Boot?
Realno je, da večina vlagateljev sledi pravilu treh lastnin, da lahko dokončajo skrbnost in izberejo tisto, ki je najboljše za tiste, ki se bodo zaprle. Na splošno je cilj trgovanje, da se prepreči prenos "škornjev" in da izmenjava ostane brez davka.
"Boot" je denar ali poštena tržna vrednost vsake dodatne nepremičnine, ki jo je davčni zavezanec prejel preko borze. Denar vključuje vse denarne ustreznike, dolgove, obveznosti, do katerih je predmet zamenjane nepremičnine. To je "ne-podobna" lastnina, pravila, ki jih urejajo med izmenjavo, so zapletena. Dovolj je reči, brez strokovnega svetovanja, lahko prejemanje "zagona" povzroči davke.
Ob upoštevanju 180-dnevnega pravila
Ko je izbrana nadomestna lastnina, ima davčni zavezanec 180 dni od datuma, ko je bila odklonjena lastnina prenesena na kupca, da se zapre na novi nepremičnini zamenjave. Če pa je datum zapadlosti v davčni napovedi vlagatelja s kakršnimi koli razširitvami za davčno leto, v katerem je bila prodana odsotna lastnina, zgodnejša od 180-dnevnega obdobja, se mora zamenjava zaključiti do tega prejšnjega datuma. Ne pozabite, del tega obdobja je že bil uporabljen v obdobju identifikacije. Za to pravilo ni nobenih podaljšanj in nobenih izjem, zato je priporočljivo načrtovati zaključek pred rokom.
Ker zakon zahteva, da se davkoplačevalec ne dotakne prihodkov iz prve transakcije, kvalificirani posrednik pridobi lastnino zamenjave od prodajalca ob zaključku in po zaključku transakcije, nato pa ga prenese na davčnega zavezanca.
Niso za lastne vlagatelje
To je osnovni opis, kako uspešno deluje 1031 Exchange. Odvisno od položaja davkoplačevalca, vrsti premoženja, ki se je odrekla, in značilnosti zamenjave, lahko gre za druge vidike borze. Njeno dokončanje lahko postane zapleteno, strokovnjake pa je treba vedno posvetovati. To ni naloga za vlagatelja "storite sami".
Uporaba moči 1031 borze za gradnjo in ohranjanje premoženja in premoženja, ustvarjanje denarnih tokov iz naložb, prestrukturiranje, razvejanje in konsolidacija nepremičnin je pravica vsakega lastnika naložbene nepremičnine v Združenih državah. Ameriški davkoplačevalci nikoli ne bi morali plačevati davkov na kapitalske dobičke pri prodaji svojih naložbenih nepremičnin, če nameravajo te iztržke reinvestirati v več naložbenih nepremičnin. Vrednostni papirji, ponujeni prek Pacific West Securities, Inc. Članica FINRA / SIPC.
Ta material ni niti ponudba za prodajo niti poziv za nakup katerega koli varščine. Informacije so namenjene le razpravam in informiranju. Njen namen ni nadomestiti pristojno pravno, davčno ali finančno svetovanje. Veljavne davčne kode veljajo in se nanašajo samo na zvezno zakonodajo. Posamezne države imajo lahko svoje dodatne davčne kode. Obrnite se na ustrezne davčne in pravne strokovnjake v vaši državi. Te informacije so na voljo iz virov, za katere menite, da so zanesljivi, vendar jih je treba uporabljati v povezavi s strokovnim nasveti, ki je v skladu z vašim osebnim stanjem.
C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.