Osnove, ki predstavljajo 1031 davčno odloženo borzo
Mnogi vlagatelji so vprašali, kaj natančno velja za 1031 menjavo , kakšne so smernice in roki, in ali lahko zakonito odložite davke na kapitalske dobičke? Mislil sem, da bi bilo koristno odgovoriti na nekaj najpogostejših vprašanj v tem članku.
Kaj je Exchange §1031?
§L031 Exchange je transakcija, v kateri lahko davčni zavezanec zamenja eno naložbeno nepremičnino za drugo tako, da odloži davčno posledico prodaje.
Transakcija je odobrena z §1031 Kodeksa IRS.
Kodeks IRS dejansko glasi: »Pri zamenjavi nepremičnin, ki se hranijo za produktivno uporabo v trgovini ali podjetju ali za naložbo, se ne pripozna dobiček ali izguba, če se takšna lastnina zamenja izključno za podobno vrsto, ki naj bi bila bodisi za produktivno uporabo v trgovini ali podjetju ali za naložbe. "
Zahteve za Exchange 1031
- Časovni razpored za izmenjavo 1031
Investitor (ali izmenjevalec) mora upoštevati stroge 45- / 180-dnevne smernice za zamenjavo. Ko izmenjevalec proda svoje premoženje (opuščeno premoženje), ima 45 dni, da identificira lastnino (e) enake ali večje vrednosti. Ko je identificiran, ima izmenjevalec 180 dni od dneva, ko je prodal svojo lastnino, da pridobi ugotovljeno lastnost (ali 135 dni od konca 45-dnevnega obdobja).
- Like-Kind Property v 1031 Exchange
Investitor mora pridobiti "podobno" lastnino. To pomeni, da morajo biti druge kvalificirane oblike nepremičnin. Na primer, izmenjevalec lahko proda duplex in kupi komercialno lastnino, ali pa bi lahko prodal zemljišče in kupil stanovanjsko hišo. Lastnost mora biti "podobna".
- Zamenjana lastnina za naložbe
Prodano zemljišče (opuščeno premoženje) in novo pridobljeno premoženje (nadomestno premoženje) je treba hraniti za naložbene ali poslovne namene. Zato ne morete prodati svojega primarnega bivališča in kupiti naložbene nepremičnine, niti prodajati in naložiti nepremičnin ter kupiti primarni dom.
- Enak ali večji dolg in lastniški kapital v borzi 1031
Če izmenjevalec prodaja nepremičnino za 1 milijon ameriških dolarjev, v katerem je bil 500k lastniški kapital in 500 dolarjev dolga, potem mora izmenjevalec kupiti 1 milijon evrov vrednega premoženja. Poleg tega mora izmenjevalec uporabiti ves kapital in zamenjati celoten dolg, da odloži 100% davkov na kapitalske dobičke.
Izmenjevalec lahko dodaja dodatne prihodke na nov nakup, če želi, in lahko tudi izmenjevalec, če želi, prevzame dodatno dolg. Če izmenjevalec ne želi uporabiti vseh prihodkov od prodaje, lahko izvede delno zamenjavo in plača ustrezne davke na kapitalske dobičke za razliko. To se imenuje "zagon".
- Konstruktivna potrdila in kvalificirani posrednik za 1031 izmenjavo
Izmenjevalec morda ne bo prejel gotovine od prodaje. To je znano kot "konstruktiven račun" in bi sprožil obdavčljiv dogodek na teh prejetih denarnih sredstvih. V skladu z določbami varnega pristana IRS mora izmenjevalec uporabiti kvalificiranega posrednika ali QI, da olajša transakcijo 1031.
QI je neodvisna tretja stranka (ne vaš odvetnik, zastopnik, posrednik ali CPA), ki ima prihodke od prodaje in kupuje nadomestno nepremičnino v vašem imenu. V današnjem okolju je izjemno pomembno, da se povezuje le z uglednimi, zavarovanimi in vezanimi kvalificiranimi posredniki.
- 1031 Rizično tveganje
Kot pri vseh naložbah v nepremičnine obstajajo tveganja, povezana z delavarskimi obveznicami in / ali najemniki v skupnem lastništvu. V tem forumu ni mogoče obravnavati vseh pomembnih dejavnikov tveganja. Dejavniki tveganja so opisani v Memorandumu o zasebnem plasiranju za vsako ponudbo. Vlagatelji morajo temeljito razumeti vse dejavnike tveganja in jih razpravljati z njihovim finančnim zastopnikom, preden vložijo v Delavarski zakonski sklad ali najemnike v skupni borzi.
Eden od težav, s katerimi se srečujem, ko zastopam prodajalce, ki prejmejo ponudbe od investitorja 1031 na borzo, ne vemo, ali nameravajo zapreti depozit. Morda imenujejo 3 različne lastnosti ali pisanje ponudb na kup različnih domov, samo da bi videli, kaj se sprejema. Potem, ko imajo kup sprejetih ponudb, izberejo tisto, ki jo želijo kupiti, kar pomeni preklic drugih.
Odvetniki pravijo, da takšna praksa krši dobrodelne zaveze, ki so del pogodbe, vendar to ne preprečuje. Vprašajte zastopnika, če je to edina ponudba.
Ta material ni niti ponudba za prodajo niti poziv za nakup katerega koli varščine. Informacije so namenjene le razpravam in informiranju. Njen namen ni nadomestiti pristojno pravno, davčno ali finančno svetovanje. Veljavne davčne kode veljajo in se nanašajo samo na zvezno zakonodajo. Posamezne države imajo lahko svoje dodatne davčne kode. Obrnite se na ustrezne davčne in pravne strokovnjake v vaši državi. Te informacije so na voljo iz virov, za katere menite, da so zanesljivi, vendar jih je treba uporabljati v povezavi s strokovnim nasveti, ki je v skladu z vašim osebnim stanjem.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, posrednik v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.