Pasivne naložbe
Mnogi starejši vlagatelji namesto da bi se ukvarjali s "Terrible T's", ki so sestavljeni iz stranišč, smeti in najemnikov, iščejo "Strašne T's", ki jim dajejo čas, potovanje in tee off.
Za uresničitev teh ciljev so se nekateri začinjeni vlagatelji obrnili na strategije naložb v nepremičnine, kot so najemniki v skupni borzi 1031.
Najemniki s skupnimi 1031 izmenjavami so že dolgo dovolili vlagateljem, da imajo lastnike visokokvalitetnih, profesionalno upravljanih nepremičnin, ki jih zasedajo najemniki, pri čemer praktično nimajo odgovornosti za upravljanje premoženja. Večina teh vlagateljev je uspela izpolniti te oblike lastništva na način, ki je bil odložen na davke, prek 1031 borze.
Delavare Statutory Trusts
Čeprav Delaware Statutory Trusts (DST) niso novi, so sedanja davčna zakonodaja postala prednostna investicijska sredstva za pasivne investitorje 1031 in direktne investitorje (ki niso 1031).
DST izhajajo iz zakonskega zakona Delaware kot ločene pravne osebe, ustanovljene kot skrbniška družba, ki se v skladu z oddelkom 1031 uvršča med davčne odložene borze. Leta 2004 je IRS blagoslovil DST z uradnim odločanjem o prihodkih o tem, kako sestaviti DST, ki bo veljal za nadomestno nepremičnino za 1031 izmenjav.
Odločba o prihodkih (Odl. Odl. 2004-86) dovoljuje družbi DST, da ima v lasti 100 odstotkov preprostega obresti na nepremičnino, na katero se nanaša, in lahko dovoljuje do 100 vlagateljev - včasih več - kot upravičeni lastniki nepremičnine .
Kako deluje DST
Podjetje za sponzorstvo nepremičnin, ki je tudi glavni najemnik, preprosto pridobi premoženje pod okriljem DST in odpre zaupanje potencialnim vlagateljem za nakup koristnega interesa.
Investitorji lahko deponirajo svoje 1031 zamenjave v DST ali vlagatelj lahko neposredno kupi delež v DST.
Za vlagatelje DST se lahko koristi strokovno upravljana, potencialno institucionalna kakovost nepremičnine. Osnovna lastnina bi bila stanovanjska stavba v višini 500 kvadratnih metrov, nepremičninska pisarna v višini 100.000 kvadratnih metrov ali nakupovalni center, oddan v zakup investitorjem. Možnosti so neskončne.
Večina naložb v DST je sredstva, ki jih vaši mlinski in akreditirani vlagatelji v majhnih in srednjih velikostih ne bi mogli privoščiti. Vendar lahko z združevanjem denarja z drugimi vlagatelji pridobijo to vrsto sredstev.
Vlagatelji, ki poznajo investicijsko strategijo najemnikov (TIC), lahko v konceptu DST opazijo nekatere podobnosti; vendar je pomembno razumeti razlike med obema konceptoma. Medtem ko ima TIC lahko do 35 vlagateljev, od katerih ima vsaka lastnika nedržaven sorazmerni delež lastnine, ima lahko DST do 100 vlagateljev (včasih več), pri čemer ima vsak vlagatelj koristen delež v zaupanju, ki ima v lasti osnovno sredstvo.
DST vs TIC lastništvo
Obstajajo dve prednosti, ki jih struktura DST ponuja prek koncepta TIC.
Eden je to, ker DST ni omejen na 35 vlagateljev, lahko je minimalna naložba precej nižja, včasih v obsegu 100.000 $. Druga glavna prednost je, da v DST posojilodajalec daje le eno posojilo enemu posojilojemalcu - sponzorju DST-a.
V naložbi TIC lahko posojilodajalec financira do 35 ločenih posojil, po enega za vsakega vlagatelja. V času skromnega denarja pa DST daje posojilodajalcem večjo varnost, ker je posojilodajalec popolnoma usposobljen sponzor, ki je osnovna odgovorna stranka.
Zavedajte se, da večje število vlagateljev in večje število delnic lahko zaščiti ali ne. Svetuje se skrben nadzor kontrolnega partnerja / sponzorja. V tem poslu je veliko prevarantov.
DST-ji povzročajo tveganje
DST ni brez tveganja. Kot pri vseh vrstah naložb v nepremičnine, so lahko vlagatelji predmet visokih stopenj prostih delovnih mest in neplačila posojila.
DST tudi niso edinstvene naložbe. DST je bolj pasivna naložba, sestavljena iz več lastnikov in končno pod nadzorom glavnega najemnika - sponzorja. Za vlagatelje, ki lahko razmišljajo o strategiji DST, je pomembno, da se posvetujejo z izkušenim strokovnjakom za naložbe in pridobijo pristojne pravne in davčne nasvete.
Po temeljiti oceni je struktura DST lahko izvedljiva investicijska alternativa za kvalificirane nepremičninske vlagatelje. Toda samo vaš davčni svetovalec in odvetnik vam lahko povedo, ali je to zate.
* Akreditirani vlagatelji so posamezniki, katerih neto vrednost presega 1 milijon dolarjev in / ali zasluži letni dohodek 200.000 dolarjev. Akreditacija za subjekte pomeni, da sredstva podjetja presegajo 5 milijonov dolarjev in / ali vsak član podjetja mora biti akreditirani vlagatelj kot posameznik.
Vrednostni papirji, ponujeni prek Pacific West Securities, Inc. Članica FINRA / SIPC.
Ta material ni niti ponudba za prodajo niti poziv za nakup katerega koli varščine. Informacije so namenjene le razpravam in informiranju. Njen namen ni nadomestiti pristojno pravno, davčno ali finančno svetovanje. Veljavne davčne kode veljajo in se nanašajo samo na zvezno zakonodajo. Posamezne države imajo lahko svoje dodatne davčne kode. Obrnite se na ustrezne davčne in pravne strokovnjake v vaši državi. Te informacije so na voljo iz virov, za katere menite, da so zanesljivi, vendar jih je treba uporabljati v povezavi s strokovnim nasveti, ki je v skladu z vašim osebnim stanjem.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.