Pomen kvalificiranega posrednika
C. Grant Conness, predsednik, 1031 skupina alternativ
Poskus, da bi našli kvalificiranega posrednika, ni enostavno. Za predjed, uspešna 1031 Exchange ni projekt, ki ga naredi sam. Če želite uresničiti ugodnosti odloga plačila davka, morate upoštevati pravila IRS. Morda boste potrebovali tudi srednjo osebo, imenovano kvalificirano posredništvo (QI), včasih znano tudi kot zbiralec namestitve ali posrednik.
Kdo lahko služi kot vaš kvalificiran posrednik?
Preprosto ne morete prodati nepremičnine, neposredno kupiti drugo in pričakujte odložiti davke na kapitalske dobičke brez QI. IRS oddelek 1031 določa, da vaši starši, vaš otrok in vaši sorodniki ne morejo biti vaša srednja oseba. Prepoveduje vsakomur, ki velja za svojega "zastopnika", kot je vaš odvetnik, posrednik, CPA ali nepremičninski agent, da služi kot vaš QI, razen če te te osebe ni zastopalo v zadnjih dveh letih.
Pregled pooblaščenih posrednikov pri izmenjavi 1031
Kvalificiran posrednik je bistven za dokončanje uspešne izmenjave 1031. Tehnično prodaja vašo premoženje v vašem imenu, kupi novo zamenljivo nepremičnino in ga nato prenese na vas. Odgovornost QI je, da zadrži sredstva, pripravi pravne dokumente in poskrbi, da se transakcija zaključi v skladu s smernicami IRS.
Če želite ohraniti ugodnosti odloga plačila davka in dokončati uspešen 1031 zamenjavo, morate, prodajalec ali izmenjevalec, skleniti pisno pogodbo s kvalificiranim posrednikom, preden se zaprete pri prodaji obstoječega premoženja, znane kot opuščena lastnina.
Storitve kvalificiranega posrednika
Sledi natančna točkovna razlaga, kaj kvalificirani posrednik naredi za vas med izmenjavo 1031.
- Koordinira z vami (prodajalec ali izmenjevalec) in vsak svetovalec o strukturi 1031 izmenjave.
- Pripravlja dokumentacijo o opuščenih nepremičninah in nadomestnem premoženju.
- Zagotavlja navodila in ustrezne dokumente podjetju, ki se ukvarja s prevzemom ali naslovom, v zvezi z zamenjavo.
- Ustvari ročno transakcijo v sporazumu med vami (prodajalcem ali izmenjevalcem) in kvalificiranim posrednikom, prenese premoženje, ki ga prodajate QI, ki nato prenese premoženje na novega kupca.
- Prevzame nadzor nad sredstvi iz prodaje odrejene nepremičnine in običajno nakazuje ta sredstva na ločen in zavarovan račun.
- Ne dovoljuje, da prodajalec vzame konstruktiven sprejem sredstev iz prodaje.
- Sredstva iz prodaje odsvojene nepremičnine zadrži v 45-dnevnem obdobju identifikacije.
- Prejema in ima pisne podatke o morebitnih nadomestnih lastnostih.
- Ko je nadomestna lastnina izbrana, prenese svoja sredstva za nakup in jih izstavi v naslov ali depozitno podjetje za nakup.
- Pridobi nadomestno lastnino v imenu inštruktorja QI in nato po lastništvu prenaša naslov (prodajalec ali izmenjevalec).
- Predloži popolno obračunavanje 1031 zamenjave za vašo evidenco.
- Predloži 1099 vam (prodajalec ali izmenjevalec) in IRS za vse plačane prihodke od rasti (obresti).
Pravila IRS so pripeljala do razvoja novih podjetij, posvečenih 1031 izmenjavam, od katerih so mnogi povezani z naslovnimi podjetji. Preden najemete poklicnega kvalificiranega posrednika, prosite za reference in poskrbite, da bo posameznik imel napake in opustitve ter zvestobo, da vas zaščiti pred goljufijami ali malomarnostjo.
Enostaven način, da bi našli kvalificiranega posrednika, je, da zaprosite svojega lokalnega pooblaščenca za pomoč. Skrbni uslužbenci se ves čas ukvarjajo s kvalificiranimi posredniki.
Beseda avtorja:
Ta material ni niti ponudba za prodajo niti poziv za nakup katerega koli varščine. Informacije so namenjene le razpravam in informiranju.
Njen namen ni nadomestiti pristojno pravno, davčno ali finančno svetovanje. Veljavne davčne kode veljajo in se nanašajo samo na zvezno zakonodajo. Posamezne države imajo lahko svoje dodatne davčne kode. Prosimo, da se obrnete na ustreznega davčnega in pravnega strokovnjaka v vaši državi. Te informacije so na voljo iz virov, za katere menite, da so zanesljivi, vendar jih je treba uporabljati v povezavi s strokovnim nasveti, ki je v skladu z vašim osebnim stanjem.
Uredila Elizabeth Weintraub, strokovnjak za nakupovanje doma
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.