Kaj je prilagodljiva stopnja hipoteke?
Hipotekarna hipoteka , ki se imenuje ARM, je hipoteka z obrestno mero, ki je povezana z gospodarskim indeksom. Obrestna mera in vaša plačila se redno prilagajajo navzgor ali navzdol po spremembi indeksa.
ARM Terminologija
Indeks
Indeks je vodilo, ki ga posojilodajalci uporabljajo za merjenje sprememb obrestne mere. Skupni indeksi, ki jih uporabljajo posojilodajalci, vključujejo dejavnost enega, treh in petletnih zakladniških vrednostnih papirjev, vendar obstaja veliko drugih.
Vsaka ARM je povezana s posebnim indeksom.
Margin
Pomislite na maržo kot oznako posojilodajalca. Gre za obrestno mero, ki predstavlja strošek poslovanja posojilodajalca in dobiček, ki ga bodo opravili pri posojilu. Marža se doda indeksni stopnji, da določi svojo skupno obrestno mero . Običajno ostane enako med življenjskim obdobjem vašega domačega posojila .
Obdobje prilagajanja
Period prilagoditve je obdobje med morebitnimi prilagoditvami obrestnih mer.
Lahko vidite, da je ARM opisal s številkami, kot so 1-1, 3-1 in 5-1. Prva številka v vsaki skupini se nanaša na začetno obdobje posojila, v katerem bo vaša obrestna mera ostala enaka, kot je bila na dan, ko ste podpisali svoje posojilne listine.
Druga številka je prilagoditveno obdobje, ki prikazuje, kako pogosto lahko prilagodite stopnjo po koncu začetnega obdobja. Zgornji primeri so vsi ARM z letnimi prilagoditvami - kar pomeni, da se prilagoditve lahko zgodijo vsako leto.
Če bi moja plačila lahko narasla, zakaj naj razmislim o ARM?
Začetna obrestna mera za ARM je nižja od hipoteke s fiksno obrestno mero , kjer obrestna mera ostane enaka v času trajanja posojila. Nižja stopnja pomeni nižja plačila , kar vam lahko pomaga, da se kvalificirate za večje posojilo.
Kako dolgo nameravate lasti hiše?
Možnost povečanja stopnje ni toliko dejavnik, če nameravate prodati dom v nekaj letih.
Ali pričakujete, da boste dohodek povečali? Če je tako, lahko dodatna sredstva pokrivajo višja plačila, ki izhajajo iz povečanja stopnje.
Nekateri ARM se lahko pretvorijo v hipoteko s fiksno obrestno mero . Vendar pa bi lahko bile provizije za pretvorbe dovolj visoke, da bi odvzeli vse prihranke, ki ste jih videli z začetno nižjo stopnjo.
Indeksi ARM
Medtem ko ne morete narekovati, kateri indeks uporablja posojilodajalec, lahko izberete posojilo in posojilodajalca na podlagi indeksa, ki bo veljal za posojilo. Vprašajte posojilodajalca, kako je vsak uporabljen indeks v preteklosti. Vaš cilj je najti ARM, ki je povezana z indeksom, ki je v preteklih letih ostal precej stabilen.
Pri primerjanju posojilodajalcev upoštevajte indeks in stopnjo marže.
Popusti cene in Buydowns
Ko kupujete dom , lahko naletite na prodajalce, ki ponujajo plačilo odškodnine, ki omogoča posojilodajalcu, da vam ponuja začetno obrestno mero, ki je nižja od vsote indeksa in marže. Novi graditelji včasih ponujajo to vrsto nabavnega paketa, ki pomaga ljudem v svoje domove.
Stopnja odkupa bo sčasoma potekla, vaša plačila pa se lahko znatno povečajo, če se obrestna mera ARM prilagodi navzgor ob istem času, ko popust poteče.
Upoštevajte, da prodajalci včasih zvišujejo ceno domov za znesek, ki ga plačajo za odkup vašega posojila. Dodatni stroški lahko sčasoma preglasijo vse prihranke od začetnega popusta.
Kapitalske obrestne mere
Stopnje omejitve omejijo, koliko obresti vam lahko zaračunamo. Obstajajo dve vrsti obrestnih mer, povezanih z ARM.
- Periodične omejitve omejijo znesek vaše obrestne mere lahko povečajo od enega obdobja prilagoditve do naslednjega. Vsi ARM nimajo periodičnih zgornjih mej.
- Celotne zgornje meje omejujejo, koliko se lahko obrestna mera poveča v času trajanja posojila. Z zakonom se od leta 1987 zahtevajo skupne omejitve.
Plačilne kape
Plačilna omejitev omejuje, koliko mesečno plačilo lahko poveča pri vsaki prilagoditvi. ARM s plačilnimi omejitvami pogosto nimajo omejitev periodične obrestne mere.
Prenosi
Če je obrestna mera obrestna mera zmanjšala ob prilagoditvi, čeprav se je indeks povečal, se lahko znesek povečanja prenese v naslednje prilagoditveno obdobje.
Pazite negativno amortizacijo
Amortizacija poteka, ko so plačila dovolj velika, da plačajo obresti in del glavnice.
Negativna amortizacija se zgodi, če plačila ne pokrivajo stroškov obresti. Neplačani znesek se vrne posojilu, kjer ustvarja še večje obresti dolga . Če se to nadaljuje, lahko veliko plačil, vendar še vedno dolgujemo več, kot ste to storili na začetku posojila.
Negativna amortizacija se običajno zgodi, ko posojilo ima plačilno zgornjo mejo, ki mesečna plačila ohranja od kritja stroškov obresti.
Posojilodajalci morajo dati pisne podatke, ki vam bodo pomagali primerjati in izbrati hipoteko. Ne oklevajte in postavite toliko vprašanj, kot je potrebno, da boste lažje razumeli vse vidike ARM-jev in drugih stanovanjskih posojil, ki vam jih ponudimo.
Preberite Dejstva o hipoteko s prilagodljivo obrestno mero
Kakšna so tveganja hipoteke s prilagodljivo obrestno mero? Zmanjševanje tveganj upoštevajte naslednja vprašanja, preden sprejmete ARM.
Znižane cene - Buydowns
Prodajalci včasih plačajo pristojbino, ki omogoča posojilodajalcu, da vam ponuja začetno obrestno mero, ki je nižja od vsote indeksa in marže. Stopnja odkupa bo sčasoma potekla.
- Dvojna Whammy
Vaša plačila se lahko znatno povečajo, če se vaša obrestna mera prilagodi navzgor ob istem času, ko popust poteče. - Ali je popustna cena vredna?
Prodajalci lahko dvignejo ceno doma za znesek, ki ga plačajo za odkup dolga. Dodatni stroški lahko sčasoma preglasijo vse prihranke od začetnega popusta.
Kapitalske obrestne mere
Stopnje omejitve omejijo, koliko obresti vam lahko zaračunamo. Obstajajo dve vrsti obrestnih mer, povezanih z ARM.
- Periodične omejitve omejijo znesek vaše obrestne mere lahko povečajo od enega obdobja prilagoditve do naslednjega. Vsi ARM nimajo periodičnih zgornjih mej.
- Celotne zgornje meje omejujejo, koliko se lahko obrestna mera poveča v času trajanja posojila. Z zakonom se od leta 1987 zahtevajo skupne omejitve.
Plačilne kape
Plačilna omejitev omejuje, koliko mesečno plačilo lahko poveča pri vsaki prilagoditvi. ARM s plačilnimi omejitvami pogosto nimajo omejitev periodične obrestne mere.
Prenosi
Če je obrestna mera znižala obrestno mero, čeprav se je indeks povečal, se lahko znesek povečanja prenese v naslednje prilagoditveno obdobje.
Negativna amortizacija
Amortizacija poteka, ko so plačila dovolj velika, da plača obresti in del tega načela.
- Negativna amortizacija se zgodi, če plačila ne pokrivajo stroškov obresti. Neplačani znesek se vrne posojilu, kjer ustvarja še večje obresti dolga. Če se to nadaljuje, lahko veliko plačil, vendar še vedno dolgujemo več, kot ste to storili na začetku posojila.
- Negativna amortizacija se običajno zgodi, ko posojilo ima plačilno zgornjo mejo, ki mesečna plačila ohranja od kritja stroškov obresti.
- Negativna amortizacija nima toliko vpliva, če nepremičnine cenijo lepo, zato so lahko nižja plačila privlačnejša od načela plačila.
Posojilodajalci morajo dati pisne podatke, ki vam bodo pomagali primerjati in izbrati hipoteko. Ne oklevajte in postavite toliko vprašanj, kot je potrebno, da boste lahko razumeli vsak vidik vašega posojila