Kaj morate vedeti o kratkem prodaji in zapiranju
Kratka prodaja in prevzemi sta dve različni vrsti transakcij, ki imajo skupni imenovalec, da so stisnjene nepremičnine, ki vključujejo hipotekarnega posojilodajalca. (Ni zamenljivi izrazi - čeprav večina ljudi tega ne zaveda, obstaja razlika med njima.)
Mnogi domači kupci začnejo iskati kratke prodaje in zapiranja v upanje, da lahko kupijo poceni hišo, bodisi za investicijske namene bodisi za zasedbo kot prebivališče.
Menijo, da lahko prihranijo veliko denarja ali kupijo dom za veliko manj kot tržno vrednost.
Ko me kupci pokličejo, da želijo kupiti kratko prodajo ali zaprtje, jim dajem preverjanje resničnosti. Resnica je, da verjetno ne bodo privarčevali nobenega denarja, saj banke težijo k vrednotenju tako kratkih prodaj in odpisov na tržno vrednost, z nadomestilom za stanje nepremičnine. Vendar pa obstajajo tudi izjeme in vsaka tako pogosto bo situacija ravno prav. Čeprav je bolj izjema kot pravilo.
Če želite začeti, si oglejmo razlike med kratko prodajo in zaprtja.
Osnovne značilnosti nepremičnine s kratko prodajo
- Hiša za prodajo je dom, ki ni v lasti banke. Vendar pa mora banka odobriti prodajo, da bi bila prodaja zaprta.
- Naslov je še vedno v imenu lastnikov stanovanj in lastniki pogosto živijo v nepremičnini, ker si ne morejo privoščiti nikamor drugje.
- Lastniki stanovanj lahko ali ne smejo biti pri svojih hipotekarnih plačilih ; prestopništvo ni vedno zahtevo.
- Obstajati mora dokumentirano stisko . Te težave lahko vključujejo izgubo zaposlitve ali prisilno upokojitev, lahko bi bila povezana z zdravjem ali pa bi se prodajalci razvezali ali se soočili z zaporno kaznijo.
- Nekatere kratke prodaje vključujejo povratne hipoteke, ki so jih podpisali prodajalci, ki so umrli, ali druga posojila, ki so bila odpuščena v stečaju, vendar niso bila nikoli sproščena.
- Čeprav dom ni nujno pod vodo, večina kratkih prodaje vključuje plačilo manj kot celotni znesek posojilodajalcu. Prodajalec se lahko tudi kvalificira za kratko prodajo, če kapital ni zadosten za plačilo vseh stroškov prodaje, kot so provizije in stroški zapiranja.
Osnovne značilnosti lastnine
- Foreclosures so domovi, ki so v lasti hipotekarnega posojilodajalca ali - če je bila hipoteka zavarovana ali zajamčena - s strani vlade, kot so Fannie Mae, Freddie Mac ali HUD.
- Obstaja več načinov, da lahko posojilodajalec pridobi lastninsko pravico do premoženja. Najpogostejši način je, da izključite lastnike stanovanj za neplačilo svoje hipoteke. Vendar pa lahko banka izključi iz drugih razlogov, kot so postopki, ki jih ponujajo, ko lastnik stanovanj proda drugemu posamezniku brez plačila posojila. Predmet prodaje ni več dovoljen. Banke lahko prav tako prevzamejo lastninsko pravico do premoženja z zaprtjem ali sodnim dejanjem.
- Ko banke prevzamejo lastninsko pravico, izselijo potnike in varujejo dom. Na splošno družba za upravljanje premoženja izklopi vodo, morda pa okna in okna ter vrata zamenja ključavnice. Zato so v zapuščini pogosto zatočišča.
Pogoji zaplembe in kratkoročne transakcije
Skoraj vsaka kratka prodaja in zaprtje se prodaja v trenutnem stanju "as-is".
Nekatere banke bodo vlagale v določanje domov za zaprtje, ker banke ugotovijo, da lahko z rekonstrukcijo povečajo svoj dobiček, vendar mnoge banke prodajajo stanovanje v enakem stanju, kot so ga prejšnji prebivalci zapustili, pa je žalosten.
Včasih so olajševalne okoliščine, v katerih bo banka omogočila znižanje cene zaradi večje napake, to pa je običajno redko. Na primer, lahko zaprosite za znižanje ali zaslužek za zamenjavo peči ali strehe, vendar če je trg vroč in drug kupec lahko plača gotovino, bo banka verjetno zavrnila to zahtevo.
Glavna razlika med pogojnim premoženjem in premoženjem za prodajo na kratko, je stanje zaprtja lahko neznano. Dom zaprtja se lahko izprazni več mesecev, celo let, med katerim se lahko pojavijo plesni ali vdorov vode. Včasih lastniki pospravijo dom ali ga ne vzdržujejo pravilno, ko je dom v zaprtju. Za primerjavo, prodajalci na kratko prodajo ponavadi bolje skrbijo za svoje domove in lahko razkrijejo kupcu.
Druga razlika je, da se premoženje za zaprtje lahko na splošno zapre v roku 30 dni. Kratka prodaja, za katero je potrebna odobritev banke, lahko v povprečju traja od 30 dni do 3 mesece, samo da dobi potrdilo o odobritvi za prodajo na kratko , nato pa še 30 dni, da se zapre, kar je najmanj dvakrat toliko časa.
Kje in kako kupiti zapiranje
Razen če je banka majhna in lokalna, je malo verjetno, da bo javnosti ponudila zaprtje za prodajo. Banke na splošno razpolagajo s svojimi zapuščinami na pet načinov. Z izjemo metode prodaje v velikem obsegu, večina načinov, s katerimi banke prodajajo svoje prevzeme, vključuje dobiček v banko.
- Na dražbi skrbnika ali na dražbi šerifa. Ta postopek je proces ponudb, ki poteka na stopnicah sodišča ali druge javne stavbe. Ponavadi morajo biti ponudbe gotovina in banka določi minimalno rezervno ceno. Če obstajajo višje pravice, kupec prevzame odgovornost za zastavne pravice. Kupci na dražbi pogosto ne delajo z nepremičninskim posrednikom.
- Pri prodaji v velikem obsegu zasebnim vlagateljem. To so lahko domovi, ki niso bili prodani na dražbi ali domovih, ki jih banka nikoli ni dala na dražbo. Banka bo te domove združila v skupine in celoten paket prodala investicijskemu kupcu ali podjetju po strmem popustu.
- Preko spletne dražbene družbe. Veliko spletnih dražb na domu daje rezervirano ponudbo, na kateri dom ne bo prodal, če rezerva ni izpolnjena. Pogosto zahtevajo, da kupec plača premijo, kot je 5 odstotkov nad ponujeno ceno kot pristojbino za dražbeno družbo. Prvotne prodajne cene so pogosto pod rezervirano ceno ponudbe in se lahko zdijo vara. Večina teh spletnih mest omogoča, da vas zastopa.
- Z navedbo doma z agentom REO in ponudbo za prodajo v MLS. Agent REO sodeluje z upraviteljem premoženja banke in pripravlja BPO. Agent oceni stanje in omogoča odbitek za stanje AS AS, zato je dom v bistvu naveden po tržni vrednosti. Vaš zastopnik vas lahko zastopa.
- Z dajanjem domov za prodajo na svojem spletnem portalu in omogočanjem predložitve elektronske ponudbe. To je pogostejše pri vladnih subjektih. Banke bodo tudi plačevale vašega zastopnika, da vas zastopa.
Kje in kako kupiti kratko prodajo
Kupcu ali vlagatelju ni dovoljeno kupiti kratke prodaje neposredno od lastnika. Pravzaprav številne kratke prodaje zahtevajo od kupca, da podpiše izjavo o roki, ki navaja, da med prodajalci in kupci ni obstoječe povezave. Imam banke, ki zavrnejo kratko prodajo, ker je bil kupec sosed, ki je živel v bližini.
(Poleg tega lahko nekatere stranke ugovarjajo tej praksi in te podatke zadržijo od banke, lahko pa podpišeta roko, vendar skrivaj ne razkrijejo razmerja s prodajalcem. V državah, kot je Kalifornija, bi to lahko pomenilo kratkoročno prodajo hipotekarnih goljufij, ki banki dovoljuje razveljavitev obveznosti, ki je ponujena prodajalcu.)
Najeti si lastnega nepremičninskega agenta, da vas zastopa pri nakupu kratke prodaje. Ta agent ne bi smel biti agent za uvrstitev na seznam. Zaslužite si lastno predstavo. Poleg tega banka skuša zmanjšati provizijo na kotacijo agentov, ki izvajajo dvojno agencijo v kratki prodaji.
Vaš zastopnik bi moral določiti, koliko bank in zavarovalnih pogodb je vključenih, da bi se lahko ustrezno pripravili na čakanje na odobritev za prodajo na kratko. Vaš zastopnik bi morda želel preveriti, ali je prodajalec upravičen do kratke prodaje. Čeprav vsaka kratka prodaja ne zahteva stisk prodajalca, večina dela.
Končno, nasvet: Banke vam lahko ponudijo ponudbo za nasprotno stran in zahtevajo višjo ceno. Če nepremičnina zahteva popravila, boste morda uspešni z zaprtjem na vašo sprejeto prodajno ceno, če boste banki predložili nekaj dokumentiranih ocen in fotografij.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.