Prvi koraki v Kaliforniji na kratko prodajo
Če želite začeti, morate načrtovati svojo strategijo in odgovoriti na nekaj vprašanj.
Obstaja veliko različnih vrst kratkih prodaj . Vse vrste kratkih prodaj ni treba poznati, če lahko odgovorite na naslednja vprašanja:
- Kdo je vaš posojilodajalec? Ne samo, da je vaš posojilodajalec pomemben, ker določa, kako se obdeluje vaša kratka prodaja, vendar morate ugotoviti, ali je posojilodajalec serviser ali vlagatelj. To je vlagatelj, ki bo na koncu odobril vašo prodajo na kratko, razen če je vaš posojilodajalec določil pooblastilo .
- Imate finančne težave? Če je tako, boste morali napisati pismo o težavah . Če nimate finančne težave, potem bolje, da je vaš posojilodajalec Bank of America in da boste upravičeni do kratkoročne prodaje ali spodbude HIN. Večina posojilodajalcev v Kaliforniji želi, da prodajalec lahko dokumentira finančne težave. Izjema je pogosto s Fannie Mae, če je prodajalec zaostajal določeno število dni, skupaj z nizko oceno FICO.
- Ali je vaše posojilo državno posojilo? Državna posojila vključujejo posojila, ki so v lasti subjekta, ki ga sponzorira vlada (GSE), kot sta Fannie Mae ali Freddie Mac. Pravila so različna za posojilo GSE. Če je vaše posojilo FHA ali VA, te vrste posojil traja dlje časa in se odobrijo v dveh korakih.
- Ali ste upravičeni do kratke prodaje HAFA? Nekatere vrste kratke prodaje HAFA, kot so tiste prek Bank of America, lahko traja zelo dolgo. Roki, ki jih je izrekla vlada, redko sledijo. V kratki prodaji banke Bank of America HAFA sem v povprečju od 6 mesecev do 12 mesecev obdelal. Edina prednost prodaje HAFA v Kaliforniji je 3000 dolarjev, ki jih bo prodajalec pridobil ob zaključku, vendar bo prodajalec prejel le ta denar, če prodajalec prebiva v premoženju.
Če želite narediti kratko prodajo HAFA, ugotovite, da je postopek drugačen za kratko prodajo Fannie Mae HAFA in kratko prodajo Freddie Mac HAFA na redni prodaji na kratko, ker so spet ti subjekti, ki jih sponzorira vlada. Za prodajo na kratko prodajo Freddie Mac HAFA ni ARASS, kar pomeni, da morate pred oddajo ponudbe predhodno odobriti.
Noben agent ne more ravnati s kratko prodajo HAFA. Delati bi morali samo s certificiranim in izkušenim prodajalcem HAFA, če se odločite za prodajo na kratko HAFA.
Sprostite odgovornost za kratko prodajo v Kaliforniji
Obstajajo pomanjkljivosti in pozitivni vidiki v juliju 2011 v Kaliforniji SB 458 . Na nekatere načine so zaradi omejitev nekateri drugi posojilodajalci bolj naklonjeni odobritvi kratke prodaje.
Vendar pa na strani plus zakon preprečuje banki, da zahteva, da prodajalec prispeva kot pogoj za odobritev prodaje na kratko.
SB 458 spreminja Kalifornijski civilni zakonik 580 z dodajanjem odstavka e. Kalifornijski civilni zakonik 580e pravi, da mora banka sprostiti prodajalca iz osebne odgovornosti, če banka odobri kratko prodajo. Ni pomembno, ali:
- Dom je osebno rezidenco ali najem
- Posojilo je težko denar ali nakup denarja
- Posojilo je na prvem, drugem ali tretjem mestu
Sploh ne vpliva. Vsi posojilodajalci, ki odobrijo kratko prodajo za 1 do 4 enote v Kaliforniji, morajo prodajalca sprostiti zaradi odgovornosti in ne morejo izvesti pomanjkljive sodbe . Seveda se lahko zakoni spremenijo. Zato je pametno dobiti pisno potrdilo o prodaji, ki vsebuje posebno besedo, ki odpove pomanjkljivosti ali sprosti prodajalca.
Davki na Kaliforniji kratko prodajo
Če je posojilo refinanciranje, morajo prodajalci pridobiti davčni nasvet od kvalificiranega davčnega strokovnjaka. To je zato, ker se refinanciranje za obrestno mero in termin obravnava drugače za davčne namene kot refinanciranje, ki je refinanciranje v gotovini. Ta brezplačni denar v času refinanciranja lahko postane obdavčen ob prodaji, tudi ob kratki prodaji, pod določenimi pogoji.
Zakon o izterjavi dolgov o izterjavi dolgov iz leta 2007 je zvezni zakon. Osebne domove oprosti do določenega najvišjega zneska od obdavčitve. To ni zakon Kalifornije. Leta, California državno pravo je odražal zvezni zakon. Ali bo zakonodaja iz Kalifornije oproščena prodajalca iz državnih davkov na dohodek za hipotekarno odpis dolgov, je najboljši odgovor davčnega računovodja. To je zato, ker tudi če je prodajalec diskvalificiran, obstajajo tudi druge izjeme, ki bi se lahko uporabile.
Poleg tega hipotekarnih pisem, izdanih leta 2013, sprostijo prodajalce 1 do 4 enote v Kaliforniji iz obdavčitve na zvezni in državni ravni.
Če želite zakonite in davčne nasvete za prodajo na drobno v Kaliforniji, se obrnite na licenco in kvalificirano osebo, ki vam bo dala ta nasvet. Nepremičninski posredniki ne morejo nuditi pravnega in davčnega svetovanja.