Ste se spraševali o razlikah med kooperanti in stanovanji? Nisi sam. Čeprav vas lahko preseneča, da se naučite, da stanovanja niso postala priljubljena do šestdesetih let. Ko so FHA smernice dokončno dovolili financiranje stanovanja, je koncept kompleksnega kompleksa vzletel. Pred tem so skoraj vse stavbe, ki so omogočile veliko več lastnikov, sodelovale. Danes boste v večjih velemestnih mestih našli večino stanovanjskih enot ali stanovanjskih stanovanj.
Ljudje ponavadi povezujejo sodelavce z New Yorku, lahko pa najdete tudi sodelavce v večjih mestih, kot so San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit in Chicago, Tucson in Phoenix, vključno z nekaterimi na Floridi in drugi, ki so potopljeni po vsej vzhodni obali.
Kaj je co-op?
Co-op ni res nepremičnine. Nepremičnine so zemljišča, skupaj s kakršnimi koli strukturnimi izboljšavami, vključno s pravicami podzemlja in zraka. Namesto tega je korupcija korporacija. Ko kupec kupi co-op, kupec kupuje delnice v korporaciji in pravico do zasedbe določene enote. Kupon kupca ne kupuje enote ali dela zgradbe samega.
Nadalje kupec, ki opravlja nakup, lahko ali ne bo mogel financirati nakupa sodelavca. Vsaka banka ne bo posojila za sodelovanje. Med bankami, ki bodo sklenile posojilo za sodelovanje, ne bo vsak sodelavec kvalificiran kot kvalificirana stavba.
Kupci morajo s svojim posojilodajalcem preveriti, ali je co-op na odobrenem seznamu.
Nakupovalec kupnine plača tudi mesečno plačilo. Ta pristojbina vključuje prorata za hipoteko stavbe, če obstaja; plače vratarja, vzdrževalnega osebja, po možnosti stavbnega nadzornika; zavarovanje za strukturo; redno vzdrževanje, vzdrževanje in čiščenje skupnih površin, vključno z davki na nepremičnine.
Ena možna pomanjkljivost co-op, recimo kritiki, je dejstvo, da lastnik pogosto plača dve hipoteki. Plačala bo lastno hipoteko za co-op in stavbo za hipoteko, ki bi lahko bila tudi refinancirana posojila za plačilo za izboljšave kapitala za stavbo.
Kaj je stanovanje?
Za razliko od kooperative, ko kupec kupi stanovanje, kupec kupuje nepremičnine. Kupec ima v lasti prostor med stenami, tlemi in stropi, na splošno do sredine. Enota se oceni ločeno za davčne namene in kupec plača davke neposredno okrajnemu ocenjevalcu (ali prek zastojevskega računa posojilodajalca).
Posamično stanovanje se lahko financira ločeno in premoženje je zavarovano z listino ali hipoteko, odvisno od državne zakonodaje. Strukturna zasnova stanovanja je posamezna enota, ki je lahko ena zgodba, več zgodbe ali celo ločena. Na primer, imam enodružinsko hišo na Havajih, ki je označen kot stanovanje, vendar je samostojna zgradba z lastnim dvoriščem.
Kupec konvoja tudi kot plačilni kupec plača mesečne stroške. Te pristojbine se plačajo združenju lastnikov . Pristojbine HOA plačajo za vzdrževanje skupnih površin, zunanjosti stavbe, strehe, zavarovanja, upravljanja združenj in lahko pogosto vključujejo nekatere pripomočke, kot so voda in smeti pickup.
Nekateri honorarji za hojo vključujejo pristojbine za klubsko dvorano, vadbene prostore in bazen / spa.
Več razlike med Co-op in Condo
Na splošno je co-op pogosto cenejši za nakup kot condo, kar pomeni, da lahko stane več, da kupite condo. Vendar pa je kompromis plačila, ki jih je plačal sodelavec, lahko višja od pristojbin HOA v condu.
Glavna razlika med co-op in condo je dejstvo, da nobeno toplo telo z gotovino ne more kupiti co-op. Kooperacije ureja upravni odbor, ki ga določijo delničarji kooperative. Stanovanja ureja tudi upravni odbor, vendar ti kupci ne odobrijo kupcev. Odbor za sodelovanje ima pravico odobriti potencialnega kupca. Medtem ko kupca ni mogoče zavrniti zaradi diskriminacije, ki jo določa zakon o poštenem stanovanju , morajo kupci opraviti strog pregled.
Nekateri sodelavci tujim kupcem ne dovolijo nakupa enote. Mnogi sodelavci ne dovoljujejo vlagateljem ali kupcem drugega kupca, ker raje uporabljajo lastnike. Nadzorni odbori bodo pregledali vlogo potencialnega kupca, finančne izkaze, seznam sredstev in obveznosti, poročilo o kreditih, bančne salde, vključno s pregledom priporočil prijateljev in poslovnih partnerjev, ki jih dopolnjuje osebni razgovor.
Medtem ko se ta postopek morda zdi kot ekstremni vdor v zasebnost, lastniki v co-opu odobrijo ta proces, ker so lahko zelo selektivni za ljudi, ki živijo v stavbi. Ko oseba kupi condo, ni nobenega izbirnega postopka sosedov, nobenega načina, kako preprečiti, da bi glasbeni death metal band zasedel četrta soseda.
Po drugi strani pa odbor za solastništvo odobri tudi nakupno ceno. Če je cena tako nizka, da bi lahko vplivala na vrednosti drugih delničarjev, lahko odbor za spremljanje zavrne odobritev prodaje. Stanovanjska hiša HOA nima takega pooblastila za preprečevanje prodaje.
Številni kompleksi conda omejujejo število najemnin kot odstotek skupnih enot. Odstotek se običajno giblje od 80 odstotkov do 50 odstotkov lastnika. Namen tega je preprečiti, da bi kompleks postal kompleks stanovanj in znižal vrednosti. Večina sodelavcev ne dovoljuje podzemnih ali najemnih pogodb.
Nekdo lahko živi v kompleksu condo let in nikoli ne pozna sosede. To je malo verjetno, da se zgodi v co-op, kjer lastniki poznajo vse in vse o tebi.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.