Ne, niso povzročili hipotekarne krize. Evo, kaj je bilo
Vloga na hipotekarnem trgu
Fannie in Freddie sta bili vladni sponzorirani subjekti.
To je pomenilo, da morajo biti konkurenčni, kot zasebno podjetje, in ohraniti svojo ceno delnic. Istočasno je zvezna vlada implicitno zagotovila vrednost hipotek, ki so jih prodali na sekundarnem trgu. To je povzročilo, da imajo manj kapitala za podporo svojih hipotek v primeru izgube. Zato sta Fannie in Freddie pod pritiskom prevzela tveganje za donosnost. Prav tako so vedeli, da ne bodo trpeli posledic, če bi se stvari obrnile proti jugu.
Vlada jih je pripravila tako, da jim je dovolila kupiti kvalificirane hipoteke od bank , jih zavarovati in jih prodati vlagateljem. Banke so sredstva porabile za nove hipoteke. V preteklih letih sta Fannie in Freddie podpirala polovico vseh novih hipotek, izdanih vsako leto. Do decembra 2007, ko so banke začele z omejevanjem posojil, so se dotaknile 90 odstotkov vseh hipotek.
Vloga med stanovanjsko krizo
Vladni predpisi prepovedujejo Fannieju in Freddieju, da kupijo visoko rizične hipoteke.
Toda, ker se je hipotekarni trg spremenil, je tudi njihovo poslovanje.
Med letoma 2005 in 2007 so pridobili nekaj običajnih posojil s fiksno obrestno mero z 20-odstotno nižjo vrednostjo. Naloženi so na hipotekarne , hipotetične ali negativne amortizacijske hipoteke. To so bile vrste posojil bank in izdanih nereguliranih hipotekarnih posrednikov.
Fannie in Freddie so stvari poslabšali z uporabo izvedenih finančnih instrumentov, da bi zavarovali obrestno tveganje svojih portfeljev. Toda kot zasebna podjetja z delničarji prosil, so to počeli, da ostanejo konkurenčni z drugimi bankami. Vsi so delali isto stvar.
Nakupi Fannie Mae za posojila so bili:
- 62% negativna amortizacija
- 84% samo obresti
- 58% subprime
- 62% je zahtevalo manj kot 10% poplačilo.
Posojila Freddieja Maca so bila še bolj tvegana, sestavljena iz:
- 72% negativna amortizacija
- Samo 97% obresti
- 67% subprime
- 68% je zahtevalo manj kot 10% poplačilo.
Te eksotične hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarne hipotekarnih posojil.
Fannie in Freddie sta imeli manj strupenih posojil kot večina bank
Predpisi so zagotovili, da sta Fannie in Freddie prevzela manj teh posojil kot večina bank. Pridobili so več teh posojil za ohranitev tržnega deleža na zelo konkurenčnem trgu.
V letu 2005 je senat sponzoriral račun, ki jim je prepovedal hranjenje hipotekarnih vrednostnih papirjev v svojem portfelju. Kongres je želel zmanjšati tveganje za vlado. Skupaj sta oba GSE imela ali zagotovila 5,5 bilijona dolarjev od hipotekarnega trga v višini 11,2 milijarde USD.
Toda račun senata ni uspel, Fannie in Freddie pa so povečali svoj delež tveganih posojil.
Lahko bi naredili več denarja od visokih obrestnih mer posojil kot od taks, ki so jih dobili od prodaje posojil. Spet so želeli ohraniti visoke cene delnic na zelo konkurenčnem stanovanjskem trgu.
Kot podjetja, ki jih sponzorira vlada, sta Fannie in Freddie prevzela več tveganj, kot bi jih morali imeti. Niso ščitili davkoplačevalcev, ki so v končni fazi morali absorbirati svoje izgube. Toda niso povzročili upada stanovanj. Niso poplavili trga z eksotičnimi posojili. Namesto tega so bili posledica hipotekarne krize ne vzrok.
Izvedeni finančni instrumenti so pomagali pri padcu Fannie
Do leta 2007 je bilo le 17 odstotkov njihovega portfelja subprime ali posojil Alt-A. Toda cene stanovanj so se znižale, domači pa so začeli z zamudo. Posledično je sorazmerno majhen odstotek subprime posojil prispeval 50 odstotkov izgub.
Ker GSE, Fannie in Freddie ni bilo treba poravnati velikosti njihovega posojilnega portfelja z zadostnim kapitalom od prodaje zalog, da bi to pokrile. To je bil rezultat tako lobiranja kot dejstva, da so bila njihova posojila zavarovana. Namesto tega so uporabili izvedene finančne instrumente za zavarovanje obrestnih tveganj svojih portfeljev. Ko se je vrednost izvedenih finančnih instrumentov zmanjšala, je tudi njihova zmožnost zagotavljanja posojil.
Ta izpostavljenost do izvedenih finančnih instrumentov je dokazala njihov padec, tako kot pri večini bank. Ker so se cene stanovanj znižale, so se celo kvalificirani posojilojemalci končali več kot doma. Če bi morali iz kakršnega koli razloga prodati hišo, bi izgubili manj denarja, ker bi banki omogočili, da bi ga izključila. Posojilodajalci v negativni amortizaciji in posojila, ki se nanašajo samo na obresti, so bili v slabšem položaju.
Odpravljanje Fannie in Freddie bi uničilo stanovanjski trg
Nekateri zakonodajalci predlagajo odpravo Fannie in Freddie. Drugi kažejo, da Združene države kopirajo Evropo pri uporabi kritih obveznic za financiranje večine stanovanjskih hipotek. Banke s kritnimi obveznicami obdržijo kreditno tveganje na svojih domovih hipotekah. Prodajale so obveznice, ki jih te hipoteke krijejo zunanjim investitorjem. To jim omogoča, da obremenjujejo obrestno tveganje.
Kaj bi se zgodilo, če bi Kongres odpravil Fannie in Freddie? To bi drastično zmanjšalo razpoložljivost hipotek in povečalo stroške. Banke redno izdajajo hipoteke, ki niso zajamčene. Hipotekarne obrestne mere bi lahko segale do 9-10 odstotkov. Hipoteke bi postale redke in drage. Stanovanjski trg v ZDA bi propadel.