Vprašanje: ali naj popravim svoj dom ali poskušam prodati, kot je?
Bralec sprašuje: sem porabil veliko časa in denarja za zunanjo preoblikovanje mojega doma, ter precejšnjo preoblikovanje kopalnice. Vendar pa ostala moja 22-letna dom potrebuje pozornost v notranjosti. Kopalnica na gori je suha gniloba in je datirana. Kuhinja je tako tudi v osemdesetih letih. Imamo precej novih aparatov, toda števci in omare najverjetneje potrebujejo zamenjavo. Ali naj popravim svoj dom ali ga poskusim prodati, kot je?
Odgovor: To je eno od tistih vprašanj, kjer je odgovor odvisen od spremenljivk, kot so stanje konkurenčnega inventarja, ali gre za vroč, hladen ali nevtralen trg nepremičnin in verjetnost donosa naložbe.
Po mojih izkušnjah je veliko prodajalcev dal preveč denarja, da bi popravili svoje domove za prodajo. Opravljajo popravila, ki jih kupec ne more nikoli opaziti ali ne bo več plačal. Pred popravilom se pogovorite s svojim zastopnikom in se prepričajte, da je vaš agent izkušen in dovolj usposobljen za zagotavljanje povezanih odgovorov, na katere se lahko zanesete.
Prodaja doma v stanju, kot je pogoj
Na primer, pred nekaj leti je nekdanji odjemalec, ki je pozval, da reče sosednjim sosedom, nujno takoj prodati svoj dom. Če bi rekli, da je bilo potrebno delo, je bilo podcenjevanje.
Dom se je izkazal za naseljenega. Imela je luknje v stenah vse do zunanjega in urinom-namočenih lesenih tal; večina električne energije ni delovala in kopalna kad je padla skozi ograje.
Vse pipe so uhajale in v eni spalnici sem našel kup mrtvih podgan, ki so se zrušili v sredino tal.
To ni bil dom, ki bi ga bilo mogoče enostavno popraviti. Niti premaz barve ne bi pomagal prodati tega kraja. Ocenili smo jo dovolj nizko, da je pritegnila več ponudb in prodala z nič dni na trgu.
Na tem domu so ponudili le izvajalci in plavutke.
Ali kupci doma želijo popravke ali fiksne domove?
Nekateri kupci doma želijo kupiti zgornji dom, vendar na splošno ti kupci želijo dom, ki bo zahteval lahka kozmetična popravila. Kupci, ki gravitirajo proti pritrjevalcem, so tisti, ki bodisi ne izpolnjujejo pogojev za nakup dražjega doma ali tistih, ki želijo ustvariti dobiček, tako da sami določijo dom.
Še danes ne morem srečati začetnega kupca doma, ki pravi: »Daj mi dom, ki ga bom lahko raztrgal na čepe.« Večina kupcev za fiksiranje je pripravljenih narediti enostavna popravila, kot so barve sten, dani v nove preproge ali zamenjati svetlobne napeljave. Ponavadi ne želijo obnoviti temelja ali premikati stene.
Zgornji kupci bodo znižali ceno doma, da bi omogočili popravila in za neprijetnosti malo več. Recimo, stanovanje je vredno 100.000 dolarjev, vendar potrebuje novo streho. Nova streha bi lahko stala 10.000 $. Kupec najverjetneje ne bo ponudil 90.000 $ za ta dom. V nasprotnem primeru lahko kupijo enak dom z novo streho za 100.000 $ in ne bodo imeli težav.
Kupec za to vrsto doma bi lahko ponudil 75.000 dolarjev ali celo manj. V tem primeru bi bil prodajalec pametnejši plačati novo streho in prodati dom za 100.000 dolarjev.
Poleg tega mnogi kupci ne bodo kupili doma, ki potrebuje novo streho. Skrbeli bodo, da bo to delo stalo več, kot so pričakovali. Morda bi zamenjava strehe vključevala odtrganje plašča in popravila špirovcev, kar bi lahko prispevalo k stroškom. Večina kupcev potrebuje hišo, ki je v stanju premika. Če ne boste popravili, boste omejili število kupcev, ki jih lahko pritegnete v vaš dom.
Preden popravite svoj dom
Pametni prodajalci tehtajo stroške predlaganih izboljšav glede na tržno vrednost doma, potem ko so popravila ali nadgradnje končane. Če nadgradnja ne bo vrnila naložbe, takšno izboljšanje morda ne bo upravičeno. Preden se odločite za dvig strehe in namestitev strešnih oken v glavni opremi, se zavedajte, da imajo kuhinje in kopeli največjo donosnost.
Preden se odločite za posebna popravila pred nadaljnjo prodajo, vzemite popoldne, da obiščete druge domove v okolici prodaje s svojim zastopnikom.
Upoštevajte stanje in udobja v teh domovih. Primerjajte te domove z vašim. Če je na primer večina domov na trgu nadgradila kuhinje, se morate osredotočiti na pritrjevanje kuhinje.
To ne pomeni, da morate kupiti dizajnerske naprave in raztrgati omare. Toda manjši kuhinjski remodel je lahko dobra naložba. Včasih je preprosto barvanje hrastovih omaric temnejša barva in namestitev posodobljene strojne opreme lahko vaši kuhinji povsem nov videz.
Naredite seznam vsega, kar je pokvarjeno, zlomljeno ali izrabljeno. Če kupci odkrijejo težave ali napake pri delovanju, se lahko sprašujejo, kaj je bilo v domu zanemarjeno. Kupci, ki sem jim pokazal dom v višini 1,5 milijona dolarjev v Fab 40-ih v Sacramentu, so odšli na ta dom zaradi malega nadzora prodajalcev. Vhodna odeja je imela velik spust sredi njenega šiva in je bila raztrgana. Ta odeja je do kupcev v slabšem vtisu pokazala, da so bili prepričani, da prodajalci niso hoteli prodajati svojega doma.
Tukaj je 10 najmanjših izboljšav, ki jih morate narediti pred prodajo vašega doma:
- Patch luknje in razpoke v stenah in stropih.
- Popravite vse poškodovane naprave in HVAC sisteme.
- Popravite lepljive pipe.
- Zamenjajte obrabljene ali obarvane preproge.
- Ponovi temne ali ožemljene stene z nevtralno barvo (ne bela).
- Zamenjajte zdrobljeno okensko steklo.
- Popravite streho.
- Spremenite katerekoli ventilatorje / stropne ventilatorje .
- Zamenjajte stare draperije in okenske obloge.
- Popravite kršitve kode.
Če je vaš nepremičninski trg izjemno vroč - prodajalec na trgu - lahko se odpravite z manj popravki pred prodajo; vendar bo dom, ki potrebuje popravila, še vedno zagotavljal nižjo ceno. Na počasnih trgih - kupčevem trgu - kupci morda sploh ne gledajo na dom, ki potrebuje delo, razen če gre za REO . Vprašajte svojega zastopnika za nasvet.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.