Bralec vpraša: "Počutim se, kot da sem storil vse napačne stvari. Kupil sem to najemnino na višini trga. Dve leti kasneje sem jo refinanciral in dodal dodatek v sobi, če bi se z menoj z menoj spet umaknil nekega dne No, ta dan je prišel in to je sedaj podvodni dom . Dolgujem več kot je vredno. Ali lahko kratko prodajo svoje naložbene nepremičnine? "
Odgovor: Nekateri menijo, da je možnost prodaje na kratko omejena le na osebno bivanje. Najbrž to domnevajo, ker obstajajo številne vrste posojilodajalcev glede tega, ali oseba zaseda dom ali ne zaseda doma, vendar to v ničemer ne zadeva večine kratkih prodaj. Tudi smernice za tradicionalno kratko prodajo HAFA od februarja leta 2011 omogočajo, da se proste osebno bivanje šteje tako dolgo, da dom ne zaseda praznih 12 mesecev ali več.
V Kaliforniji smo nedavno prodajali večstanovanjski stanovanjski objekt za prodajalca brez pomanjkljive presoje in popolnega sprostitve odgovornosti . Veliko kvalifikacij bo odvisno od naslednjega:
- Vaša vrsta posojila
- Tvoj posojilodajalec
- Državna zakonodaja
- Vrsta nepremičnine
- Razlog za težave
Ni vedno nujno, da bi imeli težave - finančno ali kako drugače - narediti kratko prodajo. Nekatere posojilne institucije, kot je Bank of America , so na primer zelo kratke prodaje.
Bank of America ima na voljo več programov za prodajo na kratko, ki ne vključujejo veliko težav. Nekateri od teh programov vam plačujejo za prodajo na kratko, vendar na splošno ne glede na naložbene nepremičnine.
Priprava na kratko prodajo na naložbeni nepremičnini
Prva stvar je, da napišete stisko .
Zavedam se, da sem pravkar rekel, da vam ni vedno treba pokazati stiske, in to je res. Toda morda boste še vedno morali pripraviti pismo o težavah. Morda boste morali zahtevati kratko prodajo in postavitev, zakaj jo potrebujete.
Tu so še drugi dokumenti, ki jih posojilodajalec lahko zahteva:
- Primerljiva tržna analiza. Vaš agent lahko pripravi CMA za dostavo v banko, da utemelji vrednost. Banka bo verjetno še vedno naročila svoj lasten BPO . Vendar bo CMA zagotovila verodostojnost vaši zahtevi.
- Zvezna davčna napoved. Vsi razporedi in strani. Če imate v lasti druge naložbene nepremičnine, ki se odražajo na vaših davčnih obračunih, je morda pravi čas, da naenkrat na kratko prodate vse od njih.
- W2, 1099 ali drug dokaz o dohodku. To so dokumenti, ki spremljajo vašo davčno napoved.
- Izdatki za plače . Banka s kratko prodajo pogosto želi videti dokaz svojega trenutnega prihodka in njegove številke do leta.
- Izjave banke . Celotne strani v zadnjih dveh mesecih z vsakega bančnega računa, vključno s skladi za upokojitev. Za banko je zelo nenavadno zahtevati prispevek prodajalca iz pokojninskih skladov.
- Dogovor o ponudbi. To je dogovor med vami in vašim nepremičninskim posrednikom, da prodate svojo lastnino.
- Nakupna pogodba. Nakupna pogodba bo vsebovala vse pogoje, ki veljajo za prodajo vašega premoženja, vključno z vrsto financiranja, če sploh, s plačilom in prodajno ceno.
- Dokazilo kupca o sredstvih in / ali predhodnem dovoljenju . Vaš posojilodajalec želi, da je kupec sposoben in sposoben dokončati transakcijo.
- Ocenjena zaključna izjava ali HUD-1. Najbolj pomembna je mreža s spodnjo vrstico. Nestrokovni izdatki bodo najverjetneje onemogočeni.
Koristi za kratko prodajo naložbene nepremičnine
Opazil sem, da so včasih posojilodajalci bolj popustljivi pri prodajalcih naložbene nepremičnine, kot jih imajo pri trgovanju z osebnim prebivališčem. Mislili bi, da bi bilo drugače, vendar ni. Sumim, da je to zato, ker večina naložb poteka za denarni tok ali potencialno apreciacijo. Torej, če je premoženje obrnjeno navzdol, verjetno ni denarnih tokov in se ne šteje za naložbo v očeh investitorja.
Če pa je osebno prebivališče obrnjeno navzdol, je še vedno vaš dom.
Mnogi ljudje ne kupujejo doma za naložbo, ko jo kupijo kot glavno prebivališče. Zato banke pri kratkem prodaji prebivališča upoštevajo druge dejavnike. Značilno je, da pod vodo ni dovolj razloga za kratko prodajo glavnega prebivališča.
Zdi se, da so prodajalci bolj pripravljeni prodati podvodni dom, ko ni več denarni tok in je obrnjen navzdol. Če banka zahteva prispevek prodajalca, imajo vlagatelji pogosteje verjetnost, da bodo lahko plačali, ker bodo razumeli plačevanje negativnega denarnega toka.
Kratka prodaja naložbene nepremičnine je pogosto hitrejša in hitrejša. Zadetek poročila o posojilu brez sodbe o pomanjkljivostih je na splošno nekoliko manjši od pomanjkanja kredita z zaprtjem.
Zamuda za prodajo naložbene nepremičnine kot kratko prodajo
Kot pri vsaki kratki prodaji poiščite pravno in davčno svetovanje, preden se strinjate s prodajo na kratko. Ker doma ni vaše prebivališče, ki lahko prejme preferencialno obravnavo, boste morda predmet obdavčitve glede razpona med vašo osnovo in prodajno ceno.
Morda boste prav tako izpostavljeni pomanjkljivosti za posojilo, kar je razlika med zneskom, ki ste ga dolgovali, in zneskom, ki ga je prejela banka. Večina prodajalcev Kalifornije, ki sem jih srečal, ki so najeli pristojne davčne in pravne zastopnike, pogosto najdejo načine za obvladovanje teh dveh problemov, vendar prodajalci v drugih državah morda niso tako srečni.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.