Kaj storiti, če se znajdete v finančnih težavah s svojim domom
Ne mislim, da bi na zabavo vrgli hladno vodo, ampak želim opozoriti na previdnost.
Realnost je, da so milijoni lastnikov stanovanj prenehali z zaprtjem . Mnogi od teh ljudi so se nekoč počutili kot zadovoljni in optimistični glede nakupa, kot to počnete.
Konec koncev, ko kupite stanovanje, je zamisel, da bo ta hiša nekega dne podvržena zaprtju, morda zadnja stvar v mislih.
Kako se lahko izognete temu tveganju? Beri naprej.
Zakaj lastniki domov izgubijo svoje domove?
Večina domov spada v zaprtje, potem ko lastnik ne izpolnjuje - ali ustavi polno plačilo - na svoje hipotekarno posojilo. Kako se to zgodi?
Včasih se to zgodi, ker je lastnik prevelik , kupil je več domov, kot bi ga razumno lahko privoščili. Podobno je posojilodajalec ponudil tudi posojilo nekvalificiranemu kupcu; nekdo, ki ne bi smel biti dodeljen stanovanjskemu posojilu te velikosti. (Pred recesijo številni posojilodajalci niso preverjali dohodka osebe pred dodelitvijo posojila. Ni presenetljivo, da so številni posojilodajalci pretvarjali, da so zaslužili več denarja, kot so dejansko storili.)
Drugič, lastnik je privzeto, ko jih zadenejo z vrsto nepričakovanih življenjskih dogodkov, kot so izguba službe ali obvladovanje glavnih zdravstvenih računov, kar vpliva na njihovo zmožnost mesečne hipotekarne plače.
V nekaterih primerih je lastnik izbral drugo hipoteko in porabil denar za obveznosti (namesto sredstev, ki ustvarjajo dohodek), kar je zmanjšalo njihovo skupno neto vrednost in oškodovalo njihovo zmožnost vračila na drugi banki.
V drugih primerih lastnik sprejme hipoteko s prilagodljivo obrestno mero , ob predpostavki, da bodo lahko izpolnili obveznost plačila, če se bo tečaj povečal.
(Zvezni zakon od posojilodajalca zahteva, da razkrije najvišjo obrestno mero, ki jo lahko lastnik plača pod pogoji njihove hipotekarne menice s prilagodljivo obrestno mero.) Lastnik uživa nizke uvodne obrestne mere za nekaj časa, vendar ko te stopnje rastejo, lastnik ugotovi, da izpolnjevanje teh plačil je težje, kot bi pričakovali, in spadajo v zaostala plačila.
In v mnogih primerih lastnik stanovanj ugotovi, da je on ali ona "pod vodo" na svoji hipoteki (koncept, o katerem bomo razpravljali spodaj) in zaključuje, da je odhod najbolj sprejemljiva izbira.
Kot lahko vidite, obstaja veliko razlogov, zakaj lastniki zaostajajo za svoja plačila.
Kako se lahko zaščitite?
Nihče nima rad razmišljati o procesu potencialnega soočanja z zaprtjem. Vendar moramo težko preučiti dejavnike tveganja, ki bi nas lahko pripeljali do grožnje zaprtja, če želimo razviti močan in odgovoren pristop k našim osebnim financam.
Poleg tega moramo tudi razumeti, kako deluje postopek zaprtja, da bi se, če bi se naša prihodnost spremenila na slabše, imeli kakšno idejo o tem, kaj bi lahko postavili naprej. To nam bo pomagalo vedeti, katere druge možnosti lahko izberemo.
V tem članku bomo najprej pokrili glavne dejavnike tveganja, ki bi lahko privedli do zaprtja in nato potopili v dejanski proces.
Tveganja, ki vodijo v zapiranje
Po velikih recesija je približno 7 milijonov ljudi izgubilo domove, poroča CBS News.
Medtem ko se je število zaprtja od takrat upočasnilo, so številni lastniki stanovanj še vedno v težavah. Od konca leta 2015 je bilo približno 4,3 milijona lastnikov stanovanj pod vodo, kar pomeni, da lastnik stanovanj poseduje dom, ki je vreden manj kot znesek, ki ga dolgujejo pri njihovi hipoteki.
Biti pod vodo na vašem domu je eden največjih dejavnikov tveganja, ki kažejo na zaprtje. Konec koncev, če je dom vreden manj kot zadolženost, lahko sklepate, da je preprosto bolj smiselno oditi.
Preden sprejmete to odločitev, pa je tukaj opozorilna beseda: odhod stran je pomemben za vaše dobroimetje . Lahko škoduje vaši sposobnosti nakupa drugega doma v prihodnosti, pa tudi vaše sposobnosti za najem domov, odprtih kreditnih kartic, izposojanja za druge vrste posojil in celo za določena delovna mesta.
Kaj morate storiti, če je vaš dom pod vodo ? Morda boste želeli zadržati dom in počakati, da bi premoženje ponovno pridobilo vrednost. Če se želite premakniti, lahko najemite stanovanje najemnika. Če pa želite prodati hišo, lahko vprašate svojega posojilodajalca za odobritev prodaje na kratko (o tem bomo razpravljali spodaj) ali pripeljali denar na zaključno tabelo.
Kaj, če niste pod vodo, vendar se borite za plačila ?
Prvič, preden kupite dom, kupite cenejši dom kot tisti, za katerega ste upravičeni. Ni vam treba kupovati stanovanja po najvišjem znesku posojila, ki ga lahko dobite.
Mnogi ljudje v nepremičninski industriji pravijo, da bi se morala vaša hipoteka sama dvigniti za tretjino vaše plače za plačilo. Ta številka ne vključuje popravil, vzdrževanja , javnih storitev in drugih pomožnih stroškov. Vendar pa je ta številka lahko previsoka. Poskusite s tem pristopom, namesto da: kot splošno pravilo ciljate na vsa vaša plačila, povezana z domačo hišo, vključno z gospodarskimi službami, popravili in vzdrževanjem, da bi prišli do približno 25 do 30 odstotkov vaše plače za plačilo.
Poleg tega vzdržujte nujni sklad, ki pokriva vsaj šest mesecev vaših stroškov. Ta nujni sklad hranite v varčevalnem računu na gotovini in ne v nobenih vrstah naložb (npr. Zaloge). Ne dotikajte se tega za praznike, rojstne dneve ali letne stroške. Ohrani to samo za resnične nesreče.
Če se boste borili za plačila, začnite z drastično zmanjševanjem stroškov na različnih področjih svojega življenja. Ste sredi finančne krize; preživite tako. Ne izrezajte samo kabla; prodati celotno televizijo. Ne samo rjavo vrečo kosilo; preklopite na prehrambeni študent rižev in fižol, dokler se ne vrnete na noge. Zaslužite dodaten denar v vsaki prosti sekundi svojih večerov in vikendov s samostojnim delom, ki ga lahko obdržite na spletu od doma, medtem ko vaši otroci spijo. Preverite, ali ste upravičeni do refinanciranja v hipoteko z nižjo obrestno mero .
Če zaostajaš za plačila in misliš, da ne moreš dohiteti, je čas, da prodaš svoj dom. Prodaja vašega doma je veliko boljša od zaprtja.
Če je vaš dom vreden manj kot znesek, ki ga dolgujete, boste potrebovali odobritev posojilodajalca za kratko prodajo. Kratka prodaja je prodaja doma, v katerem posojilojemalec prejme manj, kot jih trenutno dolgujejo. Posojitelj izgubi razliko.
Če posojilodajalec ugotovi, da je bolj verjetno, da bodo svoje izgube nadomestili s kratko prodajo, kot pa s tradicionalnim postopkom zapiranja, bodo kreditojemalcu dovolili, da nadaljuje z navedbo svojih nepremičnin kot kratko prodajo.
Kratka prodaja je eden od načinov, kako se izogniti soočanju s kreditnimi posledicami popolnega omejevanja dostopa, vendar niso idealni. Naj bo to v zadnjem žepu kot zadnja možnost.
Z vsem tem, ko rečemo, govorimo o dejanskem postopku zaprtja. Kot boste videli, je postopek zaprtja precej dolg in v tem procesu je več možnosti, v katerih lahko poskusite sprostiti svoj dom s kratko prodajo in ne z zaprtjem.
Oglejmo si proces, da boste lahko razumeli, kaj se dogaja ob vsakem koraku poti.
Proces zapiranja
Prvič, zavrnitev odgovornosti: postopek se spreminja po posameznih državah. V nekaterih državah posojilodajalec ima moč prodaje in lahko zasleduje "izvensodno zaprtje". Naslednji spodnji postopek je zelo generaliziran opis procesa odvzema pravic v nekaterih državah. Če menite, da se soočate z morebitnim zaprtjem, se pogovorite z odvetnikom.
Ko posojilojemalec defaultira na svoja hipotekarna plačila, lahko posojilodajalec predloži javno privzeto obvestilo, znano tudi kot obvestilo o privzeto ali Lis pendens. To javno prijavljeno obvestilo o neplačilu opozarja posojilojemalca, da je prišlo do kršitve pogodbe.
Po tem, ko je posojilojemalec prejel obvestilo o neplačilu, imajo podaljšan rok, določen z državnim zakonom, v katerem lahko obnovijo svoje posojilo tako, da odplačajo neporavnane zapadle zneske in se z njimi ujamejo s hipoteko. To milostno obdobje je znano kot predhodno izplačilo.
Predizvajalčenje je časovno obdobje med obvestilom o neplačilu in če se lahko nepremičnina ponovno pridobi ali proda na javni dražbi. Med tem prehodnim obdobjem ima posojilojemalec nekaj možnosti, da postane aktualen o svojem posojilu:
- Posojilojemalec lahko posodablja svoja plačila in ponovno vzpostavi svoje posojilo s plačevanjem zapadlih zneskov.
- Za zamenjavo posojila lahko zaprosijo za zmanjšanje hipotekarnih plačil.
- Poskušajo prodati premoženje tretji osebi, da se izognejo zaprtju.
- Dovolijo, da se premoženje proda na javni dražbi pred izključitvijo.
Če posojilojemalec ne more vrniti posojila, ima posojilodajalec možnost, da vrne nepremičnino in prevzame lastništvo z namenom ponovne prodaje nepremičnine. Nepremičnine, ki jih je posojilodajalec (običajno banka) prevzel, postanejo znani kot lastniki nepremičnin (REO).
Spodnja črta
Upoštevajte nekaj osnovnih smernic za zmanjšanje tveganja, da bi se soočili s hipotekarno krizo: kupite bistveno manj domov, kot si lahko privoščite. Obdržite nujni sklad z najmanj šestmesečnimi stroški.
Ustvarite več tokov dohodka, tako da, če se en izvor izprazni, vaš dohodek ne bo padel na nič. Izogibajte se dolžniškim dolgom potrošnikov, kot so avtomobilska posojila ali dolg s kreditno kartico . Razumite, kako deluje proces, tako da ne boste spadali v nobena presenečenja.
S tem, ko rečemo, uživajte v vašem domu. Velika večina lastnikov stanovanj ne doživlja zaprtja. Imate dovolj zdravja, da si proaktivno ogledate glavne dejavnike tveganja, ki vodijo k tej nesrečni izkušnji, tako da jih lahko zaščitite pred njimi. In ti zaščitni ukrepi se v veliki meri vrtijo okoli brezčasnega načela osebnega financiranja, ki živi pod vašimi sredstvi.