Kako ugotoviti, ali bi morali refinancirati svojo hipoteko
Vendar ste se pred nekaj leti zavezali k hipoteki s fiksno obrestno mero , tako da plačate 6 odstotkov, medtem ko otrok soseda plača 3,25 odstotka. Ali bi morali refinancirati?
Prvič, ozadje za tiste, ki niste seznanjeni s slovarjem: "refinanciranje" hipoteke pomeni, da dobiš novo hipoteko.
Ponovite "finance" - znova financirate z spremenjenim plačilnim načrtom.
Prednosti refinanciranja
Mnogi ljudje s hipotekami s fiksno obrestno mero, ki refinancirajo, spodbuja možnost, da se zniža nižja obrestna mera.
Majhne razlike v obrestnih merah pomenijo veliko razliko. Primerjajte dve 30-letni hipoteki v višini 240.000 USD. Ena ima 4,00-odstotno obrestno mero, druga pa 4,25-odstotna obrestna mera.
To ne zveni kot velika razlika, ali ne? Samo četrtina odstotka, kajne? Koliko razlike bi lahko to naredilo?
Majhne količine se sestavljajo v velike vsote. Ob koncu 30 let bo imetnik 4,25-odstotne stopnje v primerjavi z imetnikom 4,00-odstotne hipoteke plačal približno dodatnih 10.000 USD.
Jasno je, da je največja korist za refinanciranje priložnost, da znižate svojo obrestno mero, ob hkratnem brivljanju tisočih od vašega celotnega plačila posojila.
Ugodnosti refinanciranja
Toda vsaka vrtnica ima trn: refinanciranje bo ponovno začelo hipotekarno uro, tako da bo vaš amortizacijski čas nazaj na kvadratni.
"Kaj pomeni to?"
Tako deluje hipoteka: ko izvedete plačilo, se odstotek tega plačila usmeri k vašemu interesu. Preostali znesek gre proti vašemu prvotnemu posojilodajalcu.
Bolj ko vaše plačilo velja za vašega glavnega zavezanca, bolje. Če plačate svojo glavno stanje, boste hitreje izplačali posojilo. (Zato se morate prepričati, da se vsaka dodatna hipotekarna plačila nanašajo na vašega glavnega zavezanca ).
Ko začnete novo hipoteko, večina vašega plačila velja za obresti. Le vaš majhen ročaj je namenjen vašemu glavnemu zavezniku. Ob koncu prvega leta hipotekarnih plačil boste videli, da ste v glavnem ravnotežju komaj daleč.
Nadalje, ko boste napredovali v okviru hipoteke, več bo vaša plačila veljala za vašega glavnega zavezanca. Do svojega 25. leta 30-letne hipoteke bo skoraj vsa vaša plačila uporabljena za vašega glavnega zavezanca.
"To je resnično fascinantno. (Zev.) Toda kako se nanaša na refinanciranje?"
Ko refinancirate hipoteko, ste ponastavili uro nazaj na prvo leto. Večina vaših plačil se bo nanašala na obresti, ne na glavnico.
Če ste še vedno v prvih letih svojega hipoteke, to ni veliko. Ampak, če ste še naprej v hipoteko, bi morali zagnati preglednico, da ugotovite, ali nižja obrestna mera opravičuje ura preoblikovanja.
Prihranek denarja za obresti na začetku posojila
Recimo, da ima Joe hipoteko 100.000 dolarjev s 6-odstotnim deležem.
Njegovo mesečno plačilo je 599 dolarjev. Ob koncu prvega leta je Joe plačal 7.188 $ do svoje hipoteke. Samo 1.299 dolarjev od tega je plačalo glavno bilanco. Ostalo je bilo zanimivo.
Le eno leto v svojo 30-letno hipoteko , Joe odkrije, da lahko dobi novo posojilo s 5 odstotki. Joe refinancira, zapira svojo staro hipoteko in ponovno začne uro. Plačuje 1000 dolarjev pri zapiranju stroškov za novo posojilo.
Pri šestih odstotkih bi Joe plačal obresti v višini 109.871 dolarjev za življenjsko dobo posojila (v skupnem znesku 209.871 $ za hišo 100.000 dolarjev). Z refinanciranjem, Joe "izgubi" 5.889 $ v obresti, ki jih je plačal za prvo leto svojega posojila. Ouch.
Ampak to je vredno. S preklopom na 5-odstotno hipoteko bo Joe zdaj plačal samo 95.483 $ obresti v življenju posojila, namesto 109.871 $. Z drugimi besedami, njegovo gibanje prihrani 14.387 $.
Plačevanje večjega zanimanja z refinanciranjem pozneje v posojilu
Predvidevamo, da je bil Joe v 15-letnem roku svojega 30-letnega hipoteke, ko je odkril priložnost za refinanciranje. Ne želi novo 30-letno zavezo, zato se refinancira v 15-letno hipoteko . Kar se zgodi?
Kljub znižanju obrestne mere na 5 odstotkov in pospešitvi plačil s 15-letno hipoteko, Joe dejansko plača več obresti s refinanciranjem, kot je to storil v prvotnem scenariju. Z drugimi besedami, refinanciranje je grozljiv dogovor za Joe, ker je predaleč v svojo hipoteko.
Spodnja črta
Ne predpostavljajte, da je refinanciranje vedno dobra ali slaba ideja. Če želite izračunati obrestno mero, pogoje posojila in stroške zaprtja v preglednici ali kalkulatorju za refinanciranje na spletu, izračunajte, ali je možna obravnava, ki vam jo ponujate, v določenih okoliščinah smiselna.
Kot splošno pravilo, če ste v prvih nekaj letih plačevanja hipotekarnih posojil in lahko znižate obrestno mero za 0,75 odstotka ali več, morate to upoštevati. Prej v hipoteki, ki jo refinancirate, bolje.