Če denarni tok ni težava za vas, je v večini situacij verjetno bolje (v finančnem smislu) za prenovitev ali preprosto predplačilo vaše hipoteke.
Preoblikovanje v primerjavi s refinanciranjem
Kakšna je razlika med preoblikovanjem in refinanciranjem vašega domačega posojila? Hitra definicija lahko pomaga.
Preoblikovanje se zgodi, ko plačate precejšen znesek vaše posojilne bilance (včasih z velikim pavšalom, včasih z rednimi dodatnimi plačili) in spremenite svoje obstoječe posojilo. Vaš posojilodajalec bo ponovno izračunal vaša mesečna plačila na podlagi novega, nižjega posojila. Ker je bilančni saldo manjši, boste v preostalem trajanju posojila plačali manj obresti. Prav tako boste uživali večji denarni tok zaradi nižjega mesečnega plačila.
Refinanciranje se zgodi, ko dobite povsem novo posojilo in ga uporabite za izplačilo obstoječega posojila. Natančneje, vaš novi posojilodajalec plača neposredno svojemu stari posojilodajalcu in začnete plačevati novemu posojilodajalcu. Vaše posojilo bo (upajmo) manjše, kot je bilo, ko ste si prvotno izposodili, zato bi morali imeti nižje mesečno plačilo.
Poleg tega je verjetno le smiselno refinancirati, če dobite nižjo obrestno mero, zato bi lahko porabili manj za obresti (vendar bi lahko porabili več ).
Prednosti in slabosti preoblikovanja
Glavna prednost preoblikovanja je preprostost. Vaš posojilodajalec verjetno ima program, ki vam omogoča preoblikovanje precej neboleč.
Bremenili bodo skromno plačilo, ki bi ga bilo treba zlahka pokriti z prihranki, ki jih dobite, in bodo imeli nabor pravil (na primer, koliko morate predplačati, preden lahko preoblikujete).
Če želite prenoviti posojilo, vam ni treba, da se kvalificirate na enak način, kot bi se morali kvalificirati za novo posojilo (kar je lahko veliko dela in v trenutni situaciji morda ne bo mogoče). Ni vam treba predložiti dokazila o dohodku, dokumentirati svoje premoženje (in od kod prihajajo), ali poskrbite, da so bonitetne ocene v obliki vrha. Že imate posojilo - zahtevate samo preračun amortizacijskega razporeda .
Ko prerazporedite posojilo, se obrestna mera ne spremeni (vendar se lahko spremeni, če refinancirate). Za izračun mesečnega plačila je več vnosov: število preostalih plačil, stanje posojila in obrestna mera. Ko preoblikujete, vaš posojilodajalec samo spremeni vaše stanje posojila.
Upoštevajte, da prenova posojila ni enaka spremembam posojila. Če ste pod vodo in se soočate s finančnimi težavami, morda obstajajo drugi načini spreminjanja pogojev vašega posojila ali refinanciranja.
Prednosti in slabosti refinanciranja
Glavni razlog za refinanciranje je, da dobite nižje mesečno plačilo, prilagodite svoje posojilo in po možnosti dobite nižjo obrestno mero (kar je lahko izziv, odvisno od tega, kdaj ste dobili prvotno posojilo).
Če dobite povsem novo posojilo, boste lahko izbrali, kako dolgo bo posojilo strukturirano: ali bo to hipoteko 30 let, 15-letno posojilo s fiksno obrestno mero ali hipoteko s prilagodljivo obrestno mero (ARM)?
Vendar bi popolnoma novo posojilo lahko stalo veliko več kot preoblikovanje. Za predjed, boste morali plačati zaključne stroške (kot so stroški ocenjevanja, provizije za izplačilo in tako naprej). Toda dejanski strošek bi lahko bil povečanje obresti, ki ga plačate. Če ste svoje posojilo raztegnili v daljšem časovnem obdobju - z dodatnim 30-letnim posojilom, potem ko ste plačali svoje obstoječe posojilo v zadnjih 15 letih - začeli boste od začetka. Pri večini posojil si v prvih letih plačate več obresti in v poznejših letih plačate večino glavnice. Novo dolgoročno posojilo vas bo vrnil v teh zgodnjih letih.
Če želite videti primer, kako boste plačali glavnico in obresti, zaženite nekaj številk s kalkulatorjem amortizacije posojila.
Ne delaj bodisi
Če res želite prihraniti denar, bi bila najboljša izbira za preoblikovanje in refinanciranje. Namesto tega predplačajte hipoteko (bodisi v pavšalnem znesku bodisi v daljšem časovnem obdobju) in nadaljujte z velikimi potrebnimi plačili.
Če boste preoblikovali, boste imeli možnost manjših plačil, ki bi se lahko počutile lepo, vendar ne boste hitreje izplačali posojila. Če refinancirate, boste morda dejansko poplačali svoje posojilo kasneje kot vi, in to izključuje neizogibno. Ampak, če ste predhodno plačali in nadaljujete z izvirnim mesečnim plačilom, boste prihranili denar na obresti in predčasno poplačali hipoteko.