Bodite previdni pri obravnavi posedovanja predčasnega kupca
Zgodnje posmehljive pasti
Prodajalci sprejmejo končno odločitev, ali je zgodnja posest smiselna za njihovo transakcijo. Vendar večina agencij za kotacijo odvrača takšne situacije, ker lahko preveč stvari pride narobe. Na primer:
- Prodaja bi lahko propadla zaradi hipotekarnega zavarovanja , kar pomeni, da posojilo kupcev ni mogoče odobriti niti po temeljitem pregledu svojih dokumentov. Če se to zgodi, se agent za kotacijo vrne na kvadratni in poskuša najti drugega kupca za dom, vendar tokrat z nezaželenim najemnikom. V popolnem svetu nekdanji kupci zapuščajo, vendar agenti ugotovijo težko pot, da so lastniki stanovanj včasih vložili tožbo za odstranitev nekdanjih kupcev.
- Kupci lahko čutijo, da je hiša že njihova in da začnejo spreminjati - morda spremembe, ki jih lastnik ne bi cenil. Če se hiša ne zapre, so lastniki morda zataknjeni z izboljšavami kupcev.
- Kupci bi lahko začeli izdelovati sezname dodatnih popravil, ki jih želijo videti pred zaključkom. Najpogosteje, to niso pristna popravila, ampak preprosto stvari, ki bi jih želeli kupci spremeniti. To je še posebej frustrirajoče, če ste že opravili pregled in popravilo.
- Najslabši možni scenarij: kupci smejo pospraviti hišo.
Če se strinjate z zgodnjim odkupom kupca, ga je treba obravnavati s pisnim sporazumom, ki opisuje dolžnosti in odgovornosti obeh strank. Nepremičninski posredniki lahko zagotovijo standardni dodatek pogodbe, ki vključuje zgodnje odkupovanje kupca. Če želite, lahko odvetnik pripravi dokument.
Premisleki o sporazumih o prevzemih predčasnih kupcev
- Besedilo mora vsebovati podrobnosti o tem, kaj se bo zgodilo, če se prodaja ne bo zapirala pravočasno - ali se nikoli ne bo zaprla . Koliko časa morajo kupci zapustiti? Kaj se bo zgodilo, če ne?
- Koliko najemnine bodo plačali kupci in kdaj je treba plačati? Želite varščino?
- Kupci se morajo strinjati, da ne bodo spreminjali doma brez soglasja lastnika. Če se zaprtje ne izvede, morajo kupci plačati, da vrnejo dom v prejšnje stanje.
- Odločite se, ali želite vključiti pripomočke v najem ali ali kupce prenesti račune v njihova imena.
- Kupci so ponavadi odgovorni za odstranitev smeti in bi morali uskladiti ureditve urejanja krajine s prodajalcem, če jih ne zagotavlja združenje lastnika stanovanj.
- Domači prodajalci še vedno imajo dom, zato je zavarovanje za strukturo odgovornost prodajalcev. Kupci morajo zavarovati svoje osebne predmete.
- Kupcem ne smemo dovoliti, da bi hišo podneli.
- Standardni obrazci ponavadi vsebujejo izjavo, ki prodajalcem sprosti odgovornost, če se pred zaprtjem pride do neželenega učinka kupcev.
- Ali bodo hišni ljubljenčki dovoljeni?
Obstajajo časi, ko ima kupec pred zaprtjem pomagati obema stranema. Če menite, da je to dobra poteza, preprosto nadaljujte s previdnostjo. Ozadje preverite vaše kupce čim bolj temeljito, preden se strinjate.
Prav tako bi bil nesposoben, če ne bi poudaril, da z vidika agenta kotacijskega agenta (ne glede na kupčevega zastopnika si mislite), mnogi agenti so zelo zaskrbljeni zaradi posedovanja predčasnega kupca. Razlog je, da zgodnja posest daje kupcem preveč časa, da pokažeta hišo, razmišljajo o nakupu. Kupci lahko opazijo stvari, ki so jih prej prezrli, s toliko časa na svojih rokah.
Stvari, s katerimi zdaj ne morejo živeti.
Iz perspektive agenta listin se te stvari najbolje odkrijejo po zaprtju prodaje, ne prej. Ker se pred zaključkom prodaje kupci lahko pogosto odpovejo. V preteklih letih sem slišal, da nekateri kupci žalijo, če so pred hišo nekoč živeli v hiši, ki jih nikoli ne bi kupili.
Uredila Elizabeth Weintraub, strokovnjak za nakupovanje doma.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.