Redne prodajne cene na domu lahko zaradi prevelikega zaprtja v zaprtih prostorih
V drugih soseskah se lahko v zaprtem domu vkrcajo in ometa z velikimi znaki, ki jih oglašujejo kot lastništvo banke ali nepremičnino REO.
Nekateri zaprti domovi ostajajo zapuščeni že več let. Plevel raste dovolj visoka, da pokriva pločnike, prankstri mečejo kamenje skozi okna v drugem nadstropju, dom pa postane zrezek za sosesko.
Znaki zapadlosti lahko zapustijo sosede, ki se sprašujejo o vrednosti svojih domov. Lastniki okoliških domov so zaskrbljeni, da bi lahko izključitev vplivala na vrednosti nepremičnin in to upravičeno.
Ocene vključujejo domove, kot so vaše, plus zapiranja
Obstajajo tri metode presoje premoženja:
- Stroškovni pristop - Ta metoda upošteva stroške za izgradnjo doma in vrednost zemljišča.
- Pristopni pristop - se uporablja za primerjavo več enot, ki temeljijo na stopnjah kapitalizacije.
- Pristop tržne vrednosti. Ta vrsta ocenjevanja primerja premoženje s tremi primerljivimi prodajnimi mesti v soseščini.
Če sta dve primerljivi prodaji redni posli in eden je zaprtje ali kratka prodaja , ali bo ocenjevalec to stisko prodal kot primerljivo premoženje?
Da bi dobili odgovore, sem se pogovarjal z Derek Yuke, cenilcem v podjetju Yuke & Associates v Sacramentu.
Yuke poskuša najti transakcije, ki jih je treba opraviti ob roki, ko pripravi oceno. To se šteje za prodajo po tržni vrednosti, ki jo prodaja prodajni prodajalec in ga kupi sposoben in pripravljen kupec, pri čemer nobena stranka ni pod prisilo in s tem povezanega.
Tudi če gre za vlečenje primerljive prodaje iz sosednje soseščine in prilagajanje vrednosti, večina cenilcev, po njegovih besedah, lahko najdejo ročne transakcije, ki jih je treba uporabiti pri ocenjevanju.
Yuke je bil v podjetju od leta 1996 in pravi: "Če uporabljam zaprtje, razložim, zakaj sem ga uporabil. Pravim, da to ni dobra kompatibilnost in ne daje veliko teže. «On pravi, da zaprtja ne predstavljajo tržne vrednosti in vedno lahko najde redno prodajo, ki se vključi v svoje ocene. "Če obstajajo samo zaprtja na območju, potem to vpliva na trg, ker postane vrednost," opozarja Yuke.
Foreclosures Make HOAs Ranljive
Yuke nadaljuje: "Če ni rednih transakcij, potem ste zaljubljeni. Razvoj cone je težko. "Kaj se zgodi, če je v domovini družbi samo kratka prodaja ali odkupitev? V skladu z Yuke, so to najboljši comps za ta razvoj, ker so edini comps na voljo.
Nepremišljena prodaja znotraj združenja lastnikov stanovanj tudi pomeni, da je malo verjetno, da je lastnik plačal sorazmerni delež pripadajočih deležev v pristojbinah HOA. Če sklad premoženja lastnika nepremičnin teče nizko, so drugi lastniki stanovanj, ki na koncu plačajo kartico v obliki višjih prispevkov za pridružitev.
Na žalost, čeprav imajo številna združenja lastnikov stanovanj pravico do zaprtja, če so pristojbine zaostale, imajo le malo denarja ali sredstev za to, in tisti, ki se pogosto odpovedujejo postopku, ko je znesek hipoteke višji od vrednosti enote.
Foreclosures Slab v bližini cene
Čeprav nekatere študije kažejo, da soseske z visokim številom zaprtja vidijo padec v vrednosti 1 odstotka, padec vrednosti ni vedno zaradi števila zaprtja. Pogosto padajoče cene so posledica zaznavanja kupca na območju, skupaj s prejšnjim lastnikom zanemarjanje premoženja.
Zdi se, da so nekatera prodaja zaprtja samouresničena. Takoj, ko pride v privzeto en lastnik, se zdi, da sledijo drugi bližnji. Če je lastnik v zamudi izseljen ali opuščen premoženje, je zapuščeni dom v slabem stanju.
Domovi brez omejitve, ki zahtevajo večja popravila, ne prodajajo za tržno vrednost .
Del pomanjkljivosti pri nakupu zapuščin je dejstvo, da se domovi prodajajo "kot je", kupci pa ne jamčijo za stanje. Nekateri lastniki stanovanj, ki izgubljajo vse zaradi izkljućitve, ne morejo misliti o prodaji vgrajenih aparatov in iztrganju bakrenih vodov za prodajo na ostanke. Hiše z manjkajočimi značilnostmi tudi nižje cene soseske.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.