Kako zaslužiti z vlaganjem v nepremičnine
Trije primarni načini zaslužka od naložb v nepremičnine
Obstajajo trije primarni načini, kako vlagatelji zaslužijo denar od nepremičnin:
- Povečanje vrednosti nepremičnine,
- Dohodki od najemnin, zbrani z zakupom nepremičnine najemnikom, in
- Dobiček iz poslovne dejavnosti, ki je odvisen od nepremičnine.
Na kratko, to je to. Seveda obstajajo vedno drugi načini neposrednega ali posrednega pridobivanja nepremičnin, kot je učenje, da bi se specializirali na več ezoteričnih področjih, kot so potrdila o davčnem zastavi, vendar ti trije predmeti predstavljajo veliko večino pasivnih dohodkov in končno bogastvo, ki so bile opravljene v nepremičninski industriji. Z učenjem, kako jih izkoristiti za svoj portfelj, lahko dodate še drug razred premoženja za celotno dodelitev sredstev , tako da povečate tako raznolikost in, če se izvajajo preudarno, zmanjša tveganje.
1. Povečanje denarja od povečanja premoženjske vrednosti vaših naložb v nepremičnine
Najprej je pomembno, da razumete, da se vrednosti lastnosti ne povečujejo vedno.
To lahko postane boleče očitno v obdobjih, kot so konec osemdesetih in zgodnjih devetdesetih let, ter propad nepremičnin v obdobju 2007-2009. Pravzaprav, v številnih primerih vrednost nepremičnin le redko premaga inflacijo . Na primer, če imate v lasti 500.000 kosov nepremičnin in inflacija je 3%, lahko vaša lastnina proda za 515.000 $ (500.000 x 1.03%), vendar nimate nič bogatejšega, kot ste bili lani.
To pomeni, da lahko še vedno kupite enako količino mleka, kruha, sira, nafte, bencina in drugega blaga (resnično, sir se lahko letos znižuje in gorivo bencina, vaš življenjski standard pa bi ostal približno enak). Razlog? Dobiček v višini 15.000 $ ni bil resničen. Bilo je nominalno.
To se zgodi zato, ker mora vlada ustvariti denar, ko porabi več, kot se z davki. Vse ostalo enako, sčasoma, to privede do vsakega obstoječega dolarja izgube vrednosti in postane vredno manj kot je bilo v preteklosti.
Eden od načinov, kako najvarnejši investitorji v nepremičnine lahko zaslužijo denar na nepremičninah, je izkoristiti situacijo, ki se zdi, da se pojavlja vsakih nekaj desetletij: ko bo stopnja inflacije predvidoma presegla sedanjo stopnjo dolgoročnega dolga , boste morda našli ljudi, ki bi se radi lotili igranja z nakupom nepremičnin, izposojanjem denarja za financiranje nakupa in čakanjem na inflacijo. Na ta način lahko izplačajo hipoteke z dolarji, ki so vredni veliko manj. To pomeni prenos od varčevalcev do dolžnikov. Videli ste, da so investitorji z nepremičninami zaslužili tako denar v sedemdesetih in zgodnjih osemdesetih letih prejšnjega stoletja, ko se je inflacija začela spuščati pred kontrolo, preden je Paul Volker vzel 2x4 na hrbet in ga pod okriljem drastično zvišal obrestne mere .
Trik je nakup, če so ciklično prilagojene stopnje kapice privlačne ali če menite, da obstaja poseben razlog, da bo nekega dne nepremičnine nekega dne vredno več, kot je trenutno zgornja meja stopnja, kaže, da bi morala biti. Na primer, nadarjeni razvijalci nepremičnin si lahko na pravi način ogledajo pravi projekt ob pravem času in dobesedno ustvarijo prihodnje dohodke od najemnin za podporo vrednotenju, ki se sicer lahko zdi bogat na podlagi sedanjih pogojev, saj razumejo ekonomijo, tržnih dejavnikov in potrošnikov. V svojem starem mestu sem gledal, da se strašen star hotel na velikem zemljišču pretvori v živahno nakupovalno središče s poslovnimi zgradbami, ki črpajo znatne najemnine za lastnika. Če niste navedeni denarni tokovi, sedanja ali neto sedanja vrednost, ste v določeni ali drugi meri špekulirali, ne glede na to, kaj si poveste sami, ne glede na to, katere banke odobrijo vaša posojila, in ne glede na to, kakšna družba okoli vas pravi.
Za nominalno valuto (če uporabljate dolg za financiranje nakupa) boste potrebovali bodisi znatno inflacijo, da bi vas iztržili ali nekakšen nizek verjetni dogodek, ki bi vam lahko pomagal.
2. Izkoristite denar od dohodka od najemnine, ki ga ustvarjajo vaše nepremičninske naložbe
Pridobivanje denarja od zbiranja najemnin je tako preprosto, da vsakih šest let star, ki je kdaj igral igro Monopola, na visceralni ravni razume, kako temeljijo. Če ste lastnik hiše, stanovanjske hiše, poslovne stavbe, hotela ali katerekoli druge naložbe v nepremičnine , lahko ljudje zaračunavate najemnino v zameno za dovoljenje za uporabo nepremičnine ali objekta. Seveda preprosto in enostavno niso enake stvari. Če imate lastne stanovanjske stavbe ali hiše za najem, se lahko ukvarjate z vsem, kar je bilo iz pretrganih stranišč, do najemnikov, ki so upravljali laboratorijim za meta. Če imate lastne strip centre ali poslovne stavbe, boste morda morali obravnavati podjetje, ki ste ga zakupili od stečaja. Če imate lastna industrijska skladišča, se boste morda srečali z okoljskimi preiskavami za dejanja najemnikov, ki so uporabili vašo lastnino. Če imate svoje enote za shranjevanje, bi lahko bila krasta skrb. Naložbe v nepremičnine niso tip, ki ga lahko telefonirate in pričakujete, da bo vse dobro.
Dobra novica je, da obstajajo razpoložljiva orodja, ki olajšajo primerjave med potencialnimi naložbami v nepremičnine. Ena od teh, ki vam bo postala neprecenljiva pri prizadevanjih za pridobivanje denarja iz nepremičnin, je posebno finančno razmerje, imenovano najvišja stopnja, kar je kratko za "stopnjo kapitalizacije". Če lastnina zasluži 100.000 dolarjev na leto in se prodaja za 1.000.000 $, bi vam zaslužek (100.000 $) razdelil s ceno (1.000.000 USD) in dobil 0.1, ali 10%. To pomeni, da je najvišja stopnja nepremičnine 10%, ali če bi za svojo naložbo zaslužili pričakovani 10%, če ste za nepremičnino plačali v celoti v gotovini in brez dolga.
Enako kot je zaloga končno vredna samo neto sedanjo vrednost svojih diskontiranih denarnih tokov, je nepremičnina končno vredna kombinacija 1.) korist, ki jo ustvari za svojega lastnika, in 2.) neto sedanji denarni tokovi, ki jih ustvari v razmerju do cena, ki je bila plačana za naložbo. Prihodki od najemnin so lahko varnostna meja, ki vas varuje med propadom. Nekatere vrste naložb v nepremičnine so za ta namen primernejše. Če se vrnemo k naši zgodnejši razpravi o izzivih ustvarjanja denarja iz nepremičnin, poslovnih stavb, da zagotovimo eno ilustracijo, ponavadi vključuje dolge, večletne najemne pogodbe. Kupite ga po primerni ceni, ob pravem času in z ustreznim profilom zapadlosti najemnika in zakupu, in lahko pluli po nepremišljenem nepremičninskem zbiranju nad povprečnimi pregledi najemnin, ki jih morajo lizing podjetja od vas še vedno zagotavljati (zaradi ki so jih podpisali), tudi če so nižje cene na voljo drugam. Vendar pa ugotovite, da ste narobe in da bi se lahko zaklenili, ko ste se vrnili, potem ko se je trg vrnil.
3. Izkoriščanje denarja iz poslovanja z nepremičninami
Končni način pridobivanja denarja od naložb v nepremičnine vključuje posebne storitve in poslovne dejavnosti. Če ste lastnik hotela, lahko svojim gostom prodajajo filmi na zahtevo. Če imate pisarno, lahko zaslužite iz prodajnih avtomatov in parkirnih garaž. Če imate pranje avtomobila, boste morda zaslužili s časovno krmiljenimi sesalniki. Te vrste naložb skoraj vedno zahtevajo podsistemsko znanje; npr. obstajajo moški in ženske, ki preživijo celotno kariero, specializirano za oblikovanje, gradnjo, lastništvo in upravljanje avtomobilskih pranjev. Za tiste, ki se dvignejo na vrh svojega polja in razumejo intricacies določenega trga, je lahko priložnost za zaslužek neskončno.
Več o ustvarjanju denarja v nepremičninah
Za več informacij o tem, kako zaslužiti denar v nepremičninah, preberite Vodič za začetnike za investicije v nepremičnine .