Urnik E Davčni nasveti
Najemodajalci morajo voditi odlične zapise o stroškovni osnovi, dohodku in izdatkih ter najboljši način za sledenje vsem tem je, da nastavite preglednico - vaš davčni računovodja ima lahko celo predlogo, ki jo lahko uporabite.
Tukaj boste želeli slediti:
- Nakupna cena hiše, stanovanja ali stanovanja, ki jo oddate
- Akumulirana amortizacija in tekoča letna amortizacija na vaši nepremičnini
- Prihodki od najemnin
- Varnostne vloge, ki ste jih prejeli
Prav tako boste želeli slediti različnim stroškom, povezanim z vašim najemnim premoženjem, vključno z:
- Provizije ali pristojbine za upravljanje premoženja
- Stroški oglaševanja
- Stroški čiščenja, vzdrževanja in popravil
- Zavarovanje homeowners in HOA
- Davki na nepremičnine in stroški hipotekarnih obresti
- Varščinski depoziti so bili povrnjeni najemniku
- in razne druge stroške, kot so gospodarske javne službe, urejanje krajine in zbiranje smeti
Če boste te stroške sledili z uporabo programske opreme za osebno financiranje ali računalniške preglednice, bodo vaša mesečna poročila in poročila na koncu leta na dosegu roke in jih lahko preprosto natisnete.
Mejne izgube pasivnih dejavnosti
Tukaj je velikodušno pravilo IRS # 1: Če ima ena od vaših nepremičninskih nepremičnin čisto izgubo za leto, se lahko ta izguba pobota z izgubami in dobičkom vseh vaših drugih najemnih nepremičnin.
Zdaj je to morda ne-tako dobra novica: če je skupni znesek za vse vaše nepremičnine negativen - čista izguba - ta izguba je lahko v celoti, delno ali ne odbitna v primerjavi z ostalim dohodkom v letu zaradi pasivne omejitve izgube aktivnosti.
Najem nepremičnin se običajno šteje za pasivno dejavnost, čeprav si precej časa posvetite izbiri pravih najemnikov, popravljanju najemne enote in kontroli premoženja za rutinsko vzdrževanje.
Izgube iz pasivnih dejavnosti so omejene na izravnavo pasivnih dobičkov.
Če aktivno sodelujete pri dejavnostih dajanja v najem, se morebitne izgube v najemu lahko v celoti odbijejo do 25.000 USD letno v vseh vaših najemnih nepremičninah. Poročene osebe, ki vložijo ločeno, imajo omejitev izposojne izgube do 12.500 dolarjev, če je oseba v času davčnega obdobja ves čas živela ločeno od svojega zakonca. Znesek izgube najemnine, ki je dovoljen aktivnim udeležencem v najemu, se razlikuje glede na spremenjeni prilagojeni bruto dohodek (MAGI):
- Za podjetje MAGI, ki znaša 100.000 USD ali manj (50.000 USD ali manj, če je poročena ločeno), se izgube najemnin lahko v celoti odbijejo do omejitve 25.000 USD (12.500 USD).
- Za MAGI med 100.000 in 150.000 dolarjev (od 50.000 do 75.000 dolarjev, če je poročen ločeno), se izgube najemnin lahko odštejejo do 50% razlike med 150.000 $ (75.000 ameriških dolarjev, če je poročen ločeno) in MAGI.
- Za MAGI več kot 150.000 dolarjev (75.000 ameriških dolarjev, če je poročen ločeno), se nobena od izgubljenih izgub ne more odbiti od drugih dohodkov.
Lahko prenesete izgube naprej
To nas pripelje do velikodušnega pravila IRS # 2: izgube najemnin, ki so omejene z omejitvami izgube pasivnih dejavnosti, se lahko prenesejo v naslednje davčno leto, ko lahko izravnajo dobiček iz najema.
Lizbonske omejitve izgube pri delu se uporabljajo vsako leto, izgube najemnin pa se nadaljujejo iz leta v leto, dokler se izgube ne izravnajo z izravnavo dobička iz najemnine ali z odbitkom od drugih dohodkov.
Obrazec 8582 se uporablja za izračun omejitev pasivnih dejavnosti in za spremljanje izgube najemnin, ki se vsako leto nabirajo za vsako nepremičnino.
Davčno načrtovanje za najemodajalce
Najemodajalci občasno naredijo majhen dobiček, če dohodek od najemnin zadostuje za plačilo hipoteke, davkov na premoženje, zavarovanja in popravil. Toda najemodajalci dobivajo amortizacijo nakupne cene najemne lastnine, kar lahko v majhno davčno izgubo pogosto spremeni majhen gospodarski dobiček - stroški presegajo dohodek po amortizaciji.
Vendar pa se tako pogosto najemodajalci srečujejo z velikimi izdatki, kot je zamenjava strehe ali drobljenje stanovanja po odhodu z dolgoročnega najemnika.
V teh okoliščinah je mogoče, da ima najemodajalec izgubo več kot 25.000 dolarjev, pravila o izgubi pasivnih dejavnosti pa omejijo izgubo na točno 25.000 dolarjev. Preostanek se bo prenesel v naslednje leto, ko bo najemodajalec imel večji dobiček in bo lahko absorbiral presežne davčne izgube.
Prodaja nepremičnin za najem
Izgube v najemu za določeno lastnino so dovoljene v celoti v letu, v katerem se nepremičnina prodaja v popolni naklonjenosti nepovezanim kupcem.
Prodaja hiše, stanovanja ali druge najemne nepremičnine ni enaka prodaji vašega osnovnega prebivališča. Tako kot pri izračunu kapitalskih dobičkov formula za izračun dobička ali izgube najemne lastnine vključuje odštevanje stroškov vaših stroškov iz vaše prodajne cene.
Prilagojena osnova za najem nepremičnin
Formula za izračun osnove stroškov na najemu je naslednja:
- Nakupna cena
- Plus stroški nakupa (pristojbine za naslov in depozit, provizije za nepremičninske agencije itd.)
- Plus izboljšave (nadomešča streho, novo peč itd.)
- Plus prodajne stroške (provizije za naslov in depozit, provizije za nepremičninske agencije itd.)
- Plus akumulirana amortizacija (kot je navedeno v vaših davčnih obrazcih)
- Izenačuje stroške
Izračun vašega dobička ali izgube bi bil:
- Prodajna cena
- Minus vašo osnovo za stroške
- Izenačuje vaš dobiček ali izgubo
Če je nastala številka pozitivna, ste ustvarili dobiček, ko ste prodali svojo najemno lastnino. Če je nastalo število negativno, ste imeli izgubo. Dobički na najemnino se lahko obdavčijo delno kot povračilo amortizacije z največjo 25-odstotno davčno stopnjo in delno kot kapitalski dobiček . Prodaja nepremičnin se objavi na obrazcu 4797, vsi izračuni kapitalskih dobičkov pa so navedeni v prilogi D.
Nepremičnine in omejena odgovornost
Mnogi najemodajalci menijo, da oblikujejo korporacije, družbe z omejeno odgovornostjo ali partnerstva za lastništvo njihovih najemnih nepremičnin. Dohodkov pravnih oseb je morda neugodna, ker družbe nimajo prednostne davčne stopnje za dolgoročne kapitalske dobičke.
Družba z omejeno odgovornostjo bi lahko prenesla dolgoročne dobičke na svoje člane, tako da bodo dobički še vedno upravičeni do prednostne 15-odstotne stopnje dolgoročnih dobičkov. Najemodajalci bi morali razpravljati o tem in drugih pravnih vidikih oblikovanja podjetja za najemne nepremičnine s pooblaščencem, da bi spoznali vse pravne in finančne posledice takšne strategije.