Lahko uporabite REIT za vlaganje v poslovne nepremičnine
- Maloprodaja vključuje nakupovalni centri v zaprtih prostorih, nakupovalna središča na prostem in trgovce z velikimi škatlami. Vključuje tudi trgovine z živili in restavracije. Njegova vrednost je okoli 2,1 bilijona dolarjev ali 36 odstotkov celotne vrednosti poslovnih nepremičnin. Sestavlja ga vsaj 9,5 milijard kvadratnih metrov prostora trgovskega centra.
- Hoteli vključujejo motele, luksuzna naselja in poslovne hotele. V to kategorijo niso vključeni domovi, ki oddajajo sobe preko Airbnb. Obstaja približno 4,4 milijona hotelskih sob v vrednosti 1,92 milijarde dolarjev.
- Poslovne stavbe vključujejo vse od manhattanskih nebotičnikov do pisarne vašega odvetnika. Obstaja približno 4 milijarde kvadratnih čevljev pisarniških prostorov, vrednih približno 1,7 bilijona dolarjev ali 29 odstotkov vsega.
- Stanovanjske stavbe so poslovne nepremičnine. Podjetja jih imajo samo za obračun dobička. Zato so stanovanja, ki jih najemajo njihovi lastniki, stanovanjska in ne komercialna. Nekatera poročila vključujejo podatke o stanovanjskih stavbah v statističnih podatkih za stanovanjske nepremičnine namesto poslovnih nepremičnin. Obstaja okoli 33 milijonov kvadratnih metrov prostora za najem apartmaja, vreden približno 1,44 bilijona dolarjev.
- Industrijska lastnina se uporablja za proizvodnjo, distribucijo ali skladiščenje izdelka. To ni vedno komercialno, zlasti v načrtih rabe zemljišč in v coni. Obstaja 13 milijard kvadratnih metrov industrijske lastnine v vrednosti okoli 240 milijard dolarjev.
Druge kategorije poslovnih nepremičnin so veliko manjše. Ti vključujejo nekatere neprofitne organizacije, kot so bolnišnice in šole. Prosta zemljišča so komercialne nepremičnine, če jih bomo oddali v najem ali prodati.
Kako poslovne nepremičnine vplivajo na gospodarstvo
Kot komponenta bruto domačega proizvoda gradnja komercialnih nepremičnin prispeva 3 odstotke na celotno gospodarsko proizvodnjo ZDA.
V letu 2017 je bilo gradbenih nepremičnin v vrednosti 472 milijard dolarjev. V letu 2008 je rekordna vrednost znašala 586,3 milijarde dolarjev. Nizka vrednost je v letu 2010 znašala 376,3 milijarde dolarjev. To je predstavljalo padec s 4,1 odstotka na 2,6 odstotka BDP.
Zakaj je gradnja komercialnih nepremičnin trajala dve leti do konca, kot je bivališče ? Gradnja komercialnih nepremičnin preprosto traja dlje kot stanovanjska gradnja nepremičnin. Builders najprej morajo zagotoviti, da je dovolj domov in kupcev za podporo novega razvoja. Potem je potreben čas za zbiranje denarja od vlagateljev. Za izgradnjo nakupovalnih centrov, pisarn in šol potrebuje več let. Še več časa potrebuje zakup novih stavb. Ko se je stanovanjski trg leta 2006 zrušil, so bili projekti komercialnih nepremičnin že v teku.
Običajno lahko napovedujete, kaj se bo zgodilo v poslovnih nepremičninah, ki sledijo ups in padcem stanovanjskega trga. Kot indikator zaostankov , statistika komercialnih nepremičnin sledi stanovanjskim trendom za leto ali dve. Ne bodo imeli znakov recesije . Po stanovanjskih nepremičninah so dosegli nizek nivo.
Kako vlagati v poslovne nepremičnine
Investicijski sklad za nepremičnine je javno podjetje, ki razvija in poseduje poslovne nepremičnine.
Nakup delnic v REIT-u je najlažje za posameznega vlagatelja, da pridobi dobiček iz poslovnih nepremičnin. Lahko kupite in prodajate delnice REIT-a, tako kot zaloge , obveznice ali druge vrste zavarovanja . Razdelijo obdavčljiv dobiček vlagateljem, podobno kot delniške dividende. REIT omejujejo vaše tveganje tako, da vam omogočajo lastništvo nepremičnin, ne da bi vzeli hipoteko. Ker strokovnjaki upravljajo lastnosti, prihranite čas in denar.
Za razliko od drugih javnih družb, morajo družbe REIT razdeliti vsaj 90 odstotkov svojega obdavčljivega zaslužka delničarjem. To jim prihrani stroške poslovanja, ki jih delničar plača za stopnjo davka na kapitalske dobičke .
Poročilo o napovedih leta 2015, ki ga je objavilo Nacionalno združenje realtors, "Scaling New Heights," je pokazalo vpliv REITS. Navedlo je, da ima družba REIT lastništvo 34 odstotkov lastniškega kapitala na trgu komercialnih nepremičnin.
To je drugi največji vir lastništva. Največji delež je zasebni kapital , ki ima v lasti 43,7 odstotka.
Prednosti in slabosti REIT-ov
Ker vrednosti poslovnih nepremičnin predstavljajo zaostajalen kazalnik , cene REIT ne rastejo in padajo na borzi. To jim omogoča dober dodatek k raznolikemu portfelju. REIT imajo prednost z obveznicami in delnicami, ki proizvajajo dividende, saj zagotavljajo stalen dotok dohodka. Tako kot vsi vrednostni papirji so urejeni in enostavni za nakup in prodajo.
Upoštevajte, da vrednost vašega podjetja REIT odraža več kot le osnovno nepremičnino. Na to vpliva tudi povpraševanje po samih investicijskih skladih kot naložbi. Tekmujejo z delnicami in obveznicami za vlagatelje. Torej, tudi če vrednost nepremičnine, ki je v lasti družbe REIT, narašča cena delnice v padcu borze.
Kdaj kupiti in prodajati REIT
Pri vlaganju v REITs se prepričajte, da se zavedate poslovnega cikla in njegovega vpliva na poslovne nepremičnine. Med razcvetom lahko komercialne nepremičnine po padcu stanovanjskih nepremičnin doživljajo balzam. Med recesijo, poslovne nepremičnine zadetkov svoje nizko po stanovanjskih nepremičnin.
REITS Versus Nepremičnine ETFs
Sredstva z vrednostnimi papirji, s katerimi se trguje na borzi, sledijo delnicam REIT-a. Vlagatelji so pritegnjeni v ETF, ker imajo zelo nizke stroške. Ampak to je še en korak odstranjen iz vrednosti nepremičnin, ki so na nepremičninah. Kot rezultat, so bolj dovzetni za borzne trge in trge .
Poslovne nepremičnine med finančno krizo
Posojila na področju komercialnih nepremičnin so se okrevala po finančni krizi leta 2008 . 30. junija 2014 so nacionalne banke, od katerih jih je 6,680 zavarovalo Zvezna zavarovalnica za depozite, imela v trgovskih posojilih 1,63 bilijona dolarjev. To je bilo za 2 odstotka višje od najvišje vrednosti 1,6 trilijona dolarjev marca 2007.
Komercialne nepremičnine so pokazale padec tri leta po padcu stanovanjskih cen. Do decembra 2008 so se komercialni razvijalci znašli med posojili v višini od 160 do 400 milijard USD. Ušli so, da so našli banke, da jih refinancirajo. Večina teh posojil je imela samo 20-30-odstotni lastniški kapital. Banke zdaj zahtevajo 40-50-odstotni lastniški kapital.
Za razliko od stanovanjskih hipotek, posojila za nakupovalna središča in poslovne stavbe imajo ob koncu obdobja velika plačila. Namesto da bi odplačali posojilo, razvijalci refinancirajo. Če sredstva niso na voljo, morajo banke preklicati.
Pričakuje se, da bodo izgube posojil dosegle 30 milijard dolarjev in manjše banke v skupnostih. S hipotekarnimi neredi niso bili tako močno prizadeti kot velike banke. Toda vložili so več v lokalne nakupovalne centre, apartmajske komplekse in hotele. Mnogi so se bali, da bi lahko kriza v majhnih bankah bila slaba, kot je prihranek in posojilna kriza pred 20 leti.
Okoli 300 milijard dolarjev kratkoročnih komercialnih posojil je zapadlo leta 2008, glede na okrogla miza za nepremičnine. Veliko teh posojil bi lahko bilo slabo, če ne bi bili refinancirani.
Do oktobra 2009 je zvezna rezerva poročala, da so banke za vsak dolar izgub izgubile le 0,38 USD. Bilo je le 45 odstotkov neporavnanega dolga v višini 3,4 bilijona dolarjev. Trgovski centri, poslovne stavbe in hoteli so zaradi velikih prostih delovnih mest v stečaju. Tudi predsednik Obama je bil seznanjen s potencialno krizo s strani njegove gospodarske ekipe.
Vrednost poslovnih nepremičnin se je med leti 2008 in 2009 zmanjšala za 40-50 odstotkov. Lastniki komercialnih nepremičnin se soočili z iskanjem denarnih sredstev za izvedbo plačil. Mnogi najemniki so že odšli iz poslovanja ali se ponovno pogajali za nižja plačila. Lastniki so poskušali zbrati denar s prodajo delnic novih zalog. Uporabili so sredstva za podporo plačil na obstoječih nepremičninah. Zaradi tega niso mogli povečati vrednosti za delničarje. Zmanjšali so vrednost tako za obstoječe kot za nove delničarje. V intervjuju z Jonom Cona o TARP Capitalu je bilo razkrito, da novi delničarji verjetno "dobijo dober denar po slabem".
Do junija 2010 se je stopnja hipotekarnega prestopništva za poslovne nepremičnine še poslabšala. Po podatkih Real Capital Analytics je v prvem četrtletju leta 2010 znašal 4,17 odstotka posojil, kar je 45,5 milijarde dolarjev posojil v bančništvu. V četrtem četrtletju leta 2009 je višja kot obrestna mera za 3,83 odstotka in stopnja 2,25 odstotka pred letom dni. V prvi polovici leta 2006 je precej slabše od 0,58 odstotne stopnje neplačila, vendar ne toliko kot 4,55-odstotna stopnja v letu 1992.
Do oktobra 2010 je izgledalo, da so se najemnine za poslovne nepremičnine začele stabilizirati. Za tri mesece so najemnine za 4 milijarde kvadratnih čevljev pisarniškega prostora v povprečju padle le za peni. Zdi se, da se je stopnja prostih delovnih mest v nacionalnih uradih ustalila na 17,5 odstotka. Po podatkih raziskovalnega podjetja REIS, Inc. je bila nižja od rekorda iz leta 1992 za 18,7 odstotka.
Finančna kriza je leta zapustila REIT vrednote. Zakaj? Eden od razlogov je, da je bilo težko videti nepremičnine REIT, kupljene med krizo. Drugi je, da so lastniki komercialnih nepremičnin obrnili navzdol v svoje hipoteke. Njihove vrednosti komercialne lastnine so se od leta 2008 znižale za 40-50 odstotkov, kar je znižalo vrednost REIT-ov.
Komercialni nepremičninski krediti so skoraj povzročili drugo recesijo. V letu 2013 so banke imele 991,2 milijarde ameriških dolarjev komercialnih posojil, kar je za 3,3 odstotka več kot v letu 2012. Večina jih je bilo za stanovanjske objekte. Približno tretjino je prišlo med letoma 2015 in 2017. Večina jih je bilo napisanih v letih 2005 do 2007, ko so bile vrednosti nepremičnin visoke. Ta posojila bi lahko pokrila, če bi se cene stanovanjskih stavb zmanjšale. Namesto tega so ljudje, ki so izgubili svoje domove, postali najemniki. Ohranila so posojila od zamude in gospodarstvo iz druge recesije.