Da, lahko kupite dom v upokojitvi
To vam ni treba storiti. Ko ste upokojeni, lahko dobite hipoteko.
Če želite izvedeti posebne zahteve, sem intervjuiral Patrick Gavin, vodja podružnice in podpredsednik hipotekarnih posojil po zajamčeni obrestni meri, osma največja privatna hipotekarna banka v ameriški obrestni meri.
Patrick je posojilodajalec od leta 1974.
Oglejmo si, kaj sem se naučil od Patricka o tem, kaj je potrebno, da dobite hipoteko, ko ste upokojeni. Razbila sem stvari v 6 glavnih kategorij spodaj.
Določanje dohodka za upokojence
Upokojenci domnevajo, da v primeru, da nimajo plače, ne bodo upravičeni do hipoteke zaradi pomanjkanja dohodka.
V resnici imajo posojilodajalci dve spodaj opisani metodi, ki jih lahko uporabita za izračun prihodka za upokojenca, ki črpa na svoja sredstva.
Povračilo iz metode upokojitve
Za upokojence, ki sledijo načrtu, v katerem so zdaj upokojeni, vendar lahko odložijo začetek socialne varnosti ali dohodka iz pokojnin, najprimernejša možnost je uporaba metode "črpanja sredstev" za določanje dohodka. Evo, kako deluje.
Dokler je posojilojemalec 59 ½, lahko posojilodajalec uporabi nedavne umike iz pokojninskih računov kot dokaz o dohodku. Na primer, predpostavimo, da nedavni bančni izpisi kažejo, da je iz IRA umaknila 4,500 USD na mesec (posojilodajalec mora videti, da je umik vsaj 2 meseca).
Ta $ 4.500 se šteje za mesečni dohodek. Včasih bo posojilodajalec potreboval pismo finančnega načrtovalca ali finančne institucije, ki bo potrdil te zneske umika.
Metoda izčrpanosti sredstev
Za upokojence z veliko naloženimi sredstvi lahko metoda izčrpanja sredstev za določanje dohodka dobro deluje.
S to metodo se posojilodajalec začne s trenutno vrednostjo finančnih sredstev. Potem odštejejo vse zneske, ki se bodo uporabili za stroške vračila in zapiranja. 70% preostalega dela in delijo za 360 mesecev.
Na primer, predpostavimo, da ima nekdo milijon dolarjev finančnih sredstev. Uporabili bodo 50.000 dolarjev za plačilo. To je 950.000 $. Vzemite 70% tega, kar je 665.000 $ in delite za 360. Rezultat, 1.847 $, je mesečni dohodek, ki se uporablja za kvalificiranje posojilojemalca.
Seveda bi bilo treba poleg dohodkov z zgoraj naštetimi metodami šteti tudi vse druge vire dohodka, kot so dohodek od pokojnin, socialno zavarovanje ali dohodek od mesečne anuitete.
Odnos dolga dohodkov in stanovanjskih stroškov
Ko se določi dohodek, mora biti celotni delež dolga in dohodka ter stanovanjski odhodek v skladu z zahtevami posojilodajalca.
Dolg v razmerju dohodkov
Za hipoteko s kvalificirano hipoteko (QM), ki spada v regulativne zahteve varnega pristana, lahko več kot 43% vašega dohodka preide v servisiranje dolga. To razmerje plačil dolga dohodka se imenuje razmerje med dolgom in dohodkom.
Dolg vključuje zahtevana plačila, kot so preživnina in otroška podpora, kot tudi plačila avtomobilov, plačila študentskih posojil, minimalna plačila s kreditno kartico in vaše skupno načrtovano hišno plačilo, vključno z glavnico, obresti, davki na premoženje in zavarovanje.
Ena stvar, ki lahko prinesejo upokojence v težavah na tem področju, je podpisovanje posojil za odrasle otroke. Čeprav ste sopodpisnik, se lahko ta plačila štejejo kot zahtevana plačila dolgov in lahko zmanjšajo vašo sposobnost, da se kvalificirate za hipoteko.
Razmerje stanovanjskih stroškov
Vaši stanovanjski stroški vključujejo glavni in obrestni del hipoteke ter davke in zavarovanje (v nadaljnjem besedilu PITI). To razmerje mora biti pod 36%, kar pomeni, da vaši stanovanjski stroški ne smejo presegati 36% vašega dohodka.
Zahteve glede bonitetnih ocen
Vsak posojilodajalec bo imel svoje smernice za kreditne rezultate, vendar je ena stvar zagotovo - nižja je vaša kreditna ocena, višja je obrestna mera. Če želite najboljše stopnje, dobite svoj kreditni rezultat na 780 ali bolje.
Boljši kreditni rezultat vam lahko prinesi tudi več prostora za uživanje v drugih kvalificiranih območjih.
Na primer, Patrick je delal s posojilojemalcem, ki je imel kreditno oceno več kot 780, posojilodajalec pa je posojilo, čeprav je bil delež dolga in dohodka 48%.
Status zasedenosti
Še en dejavnik, ki se uporablja za določitev obrestne mere za hipoteko, je vaša predvidena zasedenost. Ali bo to primarni ali drugi dom? Primarni domovi postajajo boljši.
Polog
Kot upokojenec se lahko zahtevano odplačilo razlikuje glede na uporabljeno metodo dohodka. Za črpanje v upokojitveni metodi lahko postavite kar 5% navzdol. Za metodo izčrpanja sredstev za 30% zmanjšanje.
In če razmišljate o tem, da bi prišli do svojega plačila z velikim denarjem iz IRA ali drugega odloka o upokojitvi, ki ga je odložil od davkov, vam svetujem, da to ponovno premislite. Ta umik se bo obdavčljiv dohodek in ob velikem kosu v enem letu lahko udari v višji davčni razred .
Post-zaprta likvidnost
Druga zahteva bo znesek zapadlih likvidnih sredstev, ki jih imate na voljo. Posojilodajalci želijo, da boste imeli vsaj šest mesecev celotnega zneska stroškov nastanitve (PITI) kot najmanjšo preostalo rezervo, potem ko boste kupili dom. Za izračun tega bo posojilodajalec dodal vsa finančna sredstva, ki jih je mogoče preveriti (kar pomeni, da potrebujete izpiske računa) in nato uporabite 60-70% tega zneska.
Druge možnosti posojanja
Če se kvalificirate za veterana, boste morda želeli preučiti VA Loan. Z posojilom VA lahko postavite ničlo navzdol, vendar boste namesto plačila plačali provizijo za financiranje, ki znaša 2,15% zneska posojila za prvič uporabnike programa, in 3,3%, če ste izvedli posojilo VA predhodno. Ta provizija za financiranje se lahko financira v posojilo.
VA posojila zahtevajo razmerje med dolgom in dohodkom 43% ali manj in zahtevajo, da imate nekaj preostalega mesečnega dohodka. Če imate veliko prihodkov od naložb, lahko preostali dohodek določite tako, da dvakratno povprečje vaših dividend in prihodkov od obresti iz seznama B na vaši davčni napovedi.
Vloga za hipoteko
Najboljši način, da ugotovite, kakšno hipoteko lahko kvalificirate, je govoriti s hipotekarnim posrednikom. Zajamčena obrestna mera ponuja posojila v vseh državah in ima celo spletni program, ki ga imenujejo Digital Mortgage, kjer lahko skozi celoten proces prek spleta. Za tiste, ki uporabljajo ta program, ponujajo 250 USD.
Prav tako si želite opraviti svojo skrbnost za hišo, ki jo kupujete. Za to bi vam priporočal, da preverite HouseFax. To je kot CarFax®, ampak za vašo hišo. Vodil sem houseFax na svojo lastno lastnino in na srečo nisem našel nobenih negativnih presenečenj, vendar sem slišal za mnoge ljudi, ki so se skozi HouseFax naučili vseh vrst zanimivih stvari o preteklosti njihovega premoženja.
Ali imate hipoteko ob upokojitvi?
Ko smo zaključili naš intervju, je Patrick dejal: "Na koncu dneva me ljudje vprašajo, kaj je najboljša hipoteka? Moj odgovor ni. "
Patrick ima prav. Raziskave kažejo, da je večina upokojencev bolje odplačati hipoteko pred upokojitvijo .
Pomembna izjema pa bi bila višja neto vrednost, ki bi lahko v času upokojitve uporabljala dolg v svojo korist .