Ta odbitek nepremičnin ne sme biti čim bolj jasen, kot se zdi
Reality vs. Theory
V teoriji je lahko prava vrsta najemnih nepremičnin dobra naložba, še posebej, če računate, da lahko uporablja pripadajoče davčne olajšave.
In, seveda, ključna prednost je, da uporabite nečak drug denar za izplačilo premoženja in kopičenje premoženja.
Toda resničnost ne ponavlja vedno teorije. Predpostavimo, na primer, da želite kupiti štiripleks. Zbirate vse pomembne informacije, stvari, kot so nakupna cena, polog, pogoji financiranja, popravilo denarja, ki bi ga morali vnaprej dodati, davke na nepremičnine, ocenjene letne stroške vzdrževanja in pričakovane najemnine. Nato dodate pričakovano stopnjo prostega delovnega mesta in dodatne stroške, ki bi lahko nastali.
Vse to dopolnite z morebitnimi davčnimi olajšavami, ki bi vam jih nudila nepremičnina. Zaženite številke prek preglednice, tako da lahko vidite učinek vseh odbitkov davka na nepremičnine, ki bi jih morda lahko uporabljali. Preglednica mora vključevati vašo davčno skupino in vašo sposobnost, da uporabijo kakršne koli neto izgube v najemu, da bi nadomestili druge dohodke.
Izposojo davka na dediščino nepremičnin
Ko imate najem nepremičnin, lahko amortizirate sredstva, kar ustvarja izgubo davčne perspektive pogosteje kot ne, tudi če vaš dohodek od najemnin pokriva vse stroške.
Ta izguba se pogosto imenuje odbitek davka na nepremičnine. Ali ga lahko dejansko uporabljate, je odvisno od tega, koliko drugih dohodkov imate.
Če imate premalo obdavčljivega dohodka, izguba vam ne koristi veliko. In če imate preveč obdavčljivega dohodka - 150 000 $ ali več, če ste en sam od leta 2017 - ne smete uporabiti izgube, veljajo omejitve glede tega, koliko izgube lahko zahtevate, če se spremenjeni prilagojeni bruto dohodki med 100.000 in 150.000 dolarjev.
Te številke veljajo za posameznike in vodje davkoplačevalcev gospodinjstev, pa tudi za tiste, ki so poročeni in vložijo skupaj. Če jih poženete in jih vložite ločeno, jih izrežite na polovico.
Če nekje med temi parametri spadate, je lahko ugodna davčna olajšava, ki je nastala zaradi lastništva dela najemne nepremičnine.
Zdaj recimo, da potrebujete več časa, kot je bilo pričakovano, da bi dobili nepremičnino v obliko, ki je pripravljena za najem. Poleg tega se izkaže, da so najemnine, ki jih lahko dejansko zaračunate, manjše od tistega, kar vam je agent povedal, da bi bili. Morda ste obračunali nekaj od tega s stopnjo prostih delovnih mest, ki ste jo izračunali, vendar verjetno občutite, da morda nakup nepremičnine sploh ni tako pametna poteza.
Toda davčni odbitek, ki ste ga ustvarili, vas je prihranil od 4.000 do 5000 dolarjev davkov. To je pravi denar, ki bi bil plačan IRS v tekočem letu, da bi se lahko izravnal.
Kako davčna odbitka vpliva na druge odločitve o načrtovanju
Tisto, kar se odločite za finančno opraviti v enem delu svojega življenja, na primer nakupu naložbene nepremičnine, lahko vpliva na to, kar počnete v drugih delih vašega življenja, kot je vlaganje v 401 (k) ali Roth IRA. Če boste privarčevali 4.000 do 5000 dolarjev pri davčnih prihrankih in če bi bile vse ostale enake, bi morali povečati svoje 401 (k) prispevke?
Ni nujno. Zaradi izgube najemnine in drugih odbitkov lahko vaša efektivna davčna stopnja obratuje približno 15 odstotkov. Morda ne bi bilo smiselno, da se odbitni denar v vaš 401 (k) načrt, da prihranite le 15 odstotkov, potem pa morda plačate višjo davčno stopnjo 10 let po cesti, ko boste umaknili denar. Prispevek Roth IRA bi v tem primeru imel smiselnejši pomen.
Prepričajte se, da si vzamete čas, da se naučite in razumejo vsa pravila in posledice vašega davčnega položaja in / ali najeti usposobljenega finančnega svetovalca, preden greste ven in pridobite to najemno lastnino - in tudi potem, ko začnete uresničevati izgube v davčne namene.