Stranke bi se odrekle po številnih poskusih.
Danes z veseljem rečem, da so se zdele, da so banke obrnile kotiček. Medtem ko še vedno obstajajo razlike v žepih, se zdi, da banke in hipotekarna podjetja opravljajo precej verodostojno nalogo za pridobivanje svojih strank skozi postopek brez preveč stresa.
Veliko naših strank prihaja k nam na robu stečaja . Včasih se ne zavedajo svojih priložnosti za spreminjanje svojih posojil. Včasih so prepozni, preden se poskušajo spremeniti. Včasih banke nadaljujejo z zaprtjem, čeprav njihove stranke poskušajo prodati nepremičnino, dobiti refinanciranje ali začeti postopek spreminjanja. Predložimo stečajni postopek, da izkoristimo avtomatsko bivanje , odredbo, ki je namenjena zaustavitvi teh zapadlosti in drugih dejavnosti zbiranja, da dolžnikom (to imenujemo ljudi, ki vpišejo stečajne zadeve) malo prostora za dihanje in ali odpravijo veliko ali vse preostanek njihovega dolga prek primera iz poglavja 7 ali pa jih določi v načrtu odplačil v zadevi iz poglavja 13, ki bo obravnaval ne samo njihove hipotekarne zamude, ampak tudi druge obveznosti.
Zvezni program za spreminjanje se imenuje domači dostopni hipotekarni program ali HAMP. V tem članku bomo preučili, kaj lahko naredi HAMP in kako deluje v primeru stečaja.
Torej, kakšna je razlika med refinanciranjem in zamenjavo posojila?
Če potrebujete nove pogoje ali način, kako bi bilo vaše stanovanje bolj dostopno, imate dve možnosti: refinanciranje ali spreminjanje.
Refinanciranje nadomešča staro posojilo s popolnoma novim. Ponavadi je refinanciranje namenjeno zmanjšanju obrestne mere ali spremembam manj ugodnih pogojev, kot je prilagodljiva stopnja, na ugodnejše pogoje. To lahko doseže sedanji posojilodajalec ali povsem nov posojilodajalec. Zahteva, da je posojilojemalec kreditno sposoben in da se vrednost premoženja ni zmanjšala, tako da je posojilo pod vodo (posojilojemalec dolguje več, kot je vredno premoženje.
Sprememba spremeni pogoje trenutnega posojila. Ne zahteva enake ravni kreditne sposobnosti, ki jo opravi refinanciranje, čeprav posojilojemalec mora dokazati, da bo imela dovolj sredstev za plačila. Namen programa za spremembo posojil je pomagati lastnikom stanovanj, ki so utrpeli neke vrste finančni preobrat. Lahko je trajna ali pa je lahko začasna, če obstaja razlog za sum, da se bodo okoliščine posojilojemalca spremenile. Pogosto je večja prožnost pri posojilodajalcu, ki bi bil pripravljen storiti, da bo posojilo dostopno, vendar bo obrestna mera pogosto višja od posojilojemalca, ki bi lahko dobil refinanciranje.
Ali lahko še vedno dobite hipotekarno spremembo med stečajnim primerom?
Ja. Pravzaprav je veliko mojih strank uspešno spremenilo svoja posojila in izhajalo iz stečaja z manj dolgov ter nedotaknjeno in posodobljeno hipoteko.
Kdo se lahko kvalificira za spremembo hipoteke?
To je odvisno od vašega serviserja in ali je vaše posojilo v lasti banke, hipotekarne družbe ali organizacije, kot sta Fannie Mae ali Freddie Mac. Vsak ima svoje zahteve in merila. Na splošno pa se boste verjetno kvalificirali, če
- Za stanovanjske stroške porabite več kot 31% dohodka mesečno (hipotekarna plačila, zavarovanje, davki na premoženje, pristojbine za nastanitev lastnikov stanovanj).
- Drugače niste upravičeni do refinanciranja hipoteke.
- Zaradi spremenjene finančne situacije ste bodisi nepravilni bodisi v nevarnosti neplačila.
- Vrednost hiše se je zmanjšala in dolgujeta več kot hiša.
Spremembe HAMP se lahko uporabljajo za spreminjanje posojil na primarnih stanovanjih in nekaterih najemnih nepremičnin.
Kaj pomeni sprememba hipoteke?
Uporaba
Najprej je aplikacija. Večina posojilodajalcev bo zahtevala dokaz o dohodku, da zagotovi, da ima posojilojemalec vsaj minimalni dohodek za izvedbo spremenjenih plačil. Večina posojilodajalcev bo zahtevala tudi kreditno poročilo, čeprav ni nobenega minimalnega ali maksimalnega kreditnega rezultata. To je ponavadi določiti, koliko drugih dolgov mora posojilojemalec opravljati vsak mesec.
Preizkusna plačila
Drugo je poskusno obdobje. Ko je celotna dokumentacija dokončana in posojilodajalec ugotovi, da bo posojilojemalec verjetno izpolnjeval svoje minimalne zahteve, bo posojilojemalcu ponudila priložnost, da izvede vrsto poskusnih plačil. Tri plačila so najpogostejša številka.
Ko so plačila preizkusov uspešno izvedena, bo posojilodajalec dokončno odločil o spremembi in ponudil spremembo za posojilojemalca.
Kakšni pogoji posojila se bodo spremenili?
Namen spremembe HAMP je, da posojilo postane cenovno ugodno za posojilojemalca in preprečuje, da bi posojilodajalec izgubil več, kot bi moral. Posojitelj lahko spremeni skoraj vse pogoje plačila, vključno z
- Znižanje obrestne mere
- Pretvorba posojila s prilagodljivo obrestno mero na fiksno obrestno mero
- Razširitev dolžine, na primer od 30 do 40 let
- Dodajanje zaostankov na zadnji del posojila
- Odloži nekaj glavnega
- Odpustite nekaj glavnega
Kaj pa modifikacije in stečaji?
Ko nekdo prijavi stečajni postopek, stečajno sodišče prevzame jurisdikcijo nad skoraj vsem, kar se dotakne finančnih sredstev filerja. Dolžnik (to je tisto, kar imenujemo oseba, ki vpiše stečajni postopek), lahko nadaljuje vsakodnevne transakcije, kot so nakupovanje živil in plačevanje uporabnih računov, stvari, ki jih imenujemo "redni posli".
Sprememba posojila ni "običajno poslovanje". Ali mora stečajno sodišče sprejeti ukrepe za odobritev spremembe, je velik del odvisno od tega, ali je zadeva poglavje 7 ali poglavje 13. V primeru iz poglavja 7, ki običajno traja od štiri do šest mesecev, bodo nekateri posojilodajalci od dolžnika zahtevali, naj pridobi sodišče odobritev. V poglavju 13 mora dolžnik vedno pridobiti sodno odobritev, ne glede na to, ali ga posojilodajalec potrebuje ali ne. Da bi dobili to sodno odobritev, dolžnikovi odvetnik bo moral predložiti predlog pri sodišču.
V primeru iz poglavja 13 dolžnik predlaga načrt plačila dolgov s plačilom skrbniku, ki porazdeli prejeti denar upnikom, ki so vložili ustrezne terjatve . Načrt mora vključevati nekatere vrste dolgov, kot so davek od dohodka, ali domače podpore, kot so otroška podpora in preživnina. Vključuje lahko dolgove, ki jih dolgujejo hipotekarni družbi, in zavarovani dolg, kot so avtomobili in naprave.
Ker se v skoraj vsakem primeru hipotekarni zaostanki vključijo v spremembo, bo dolžnikova pravna oseba tudi vložila zahtevo za spremembo plačilnega načrta iz poglavja 13, da bi odstranila zaostala plačila. Odvisno od katere koli druge dolžnosti, ki bi ga dolžnik nameraval doseči z načrtom 13. poglavja - izplačilo prednostnega dolga, kot so nedavni davki na dohodek ali otroška podpora, ali plačilo avtomobila bolj dostopno, tako da ga vključite v načrt poglavja 13 - dolžnik lahko odloči, da primer iz poglavja 13 ni več potreben ali koristen. V tem trenutku lahko razmisli, ali bi bilo morda priporočljivo pretvoriti primer v enega v poglavje 7 ali pa ga zavrniti v celoti.
Kako deluje v stečajnem postopku
Tukaj je primer: Recimo, da je dolžnik vložil tožbo iz poglavja 13 in vključil 5000 dolarjev v plačilo hipotekarnih posojil. Po vložitvi zadeve iz poglavja 13 dolžnik zaprosi za spremembo posojila pri svoji hipotekarni družbi. Čeprav v poglavju 13 še naprej plačuje poglavje 13, ki vključuje 5000 dolgov do hipotekarne družbe.
Recimo, da je leto po vložitvi tožbe odobrena hipotekarna sprememba. Do takrat je posojilodajalcu plačano 1.000 dolarjev s plačili skrbniku poglavja 13. Sprememba posojila vključuje 4.000 ameriških dolarjev, ki ostanejo zaradi zahtevka za zaostala plačila.
Dolžnik ne želi več "ekstra" denarja za hipotekarno družbo, zato bo njegov odvetnik moral storiti dve stvari. Prvič, odvetnik bo vložil zahtevo pri stečajnem sodišču, ki od sodišča zahteva, da odobri spremembo hipotekarnega posojila. Včasih je treba predlog za zaslišanje pred sodnikom. Včasih je lahko v datoteki določen čas - pogosto 24 dni - da lahko katera koli zainteresirana stranka ugovarja z njo. Če nobena stranka ne nasprotuje, pogoji pa so ugodni za dolžnika, je zelo verjetno, da ga bo stečajni sodnik odobril. Če stranka temu nasprotuje, bo za zaslišanje določena sprememba, ki vsem stranem omogoča, da pričajo in ugovarjajo sodniku.
Ko bo od sodišča potrdil spremembo in dolžnik dejansko vnese v pogodbo o spremembi, bo njegov odvetnik zaprosil sodišče, da spremeni pogoje načrta za odstranitev zaostankov na hipotekarno družbo. To bo povzročilo tudi gibanje. Postopek je podoben predlogu spremembe posojila. Predlog je določen za zaslišanje ali ostane v spisu za določeno časovno obdobje, da bi dajalcu kredita omogočil, da jo preveri in da, če je to primerno, ugovarja.
Ali pa se lahko dolžnik odpove postopku spreminjanja načrta in vloži zahtevek za preoblikovanje v 7. poglavje ali predlog za popolno zavrnitev zadeve, odvisno od katere koli druge dolžnika, ki se mučijo v svoji finančni sliki. Več o stečajni programski opremi .