Je Nakup Condo dobra naložba?

Tukaj je, kaj morate vedeti, preden se odločite za nakup

Iščete nakup stanovanja kot naložbo? Če je odgovor pritrdilen, kako boste vedeli, ali je condo dobra naložba? Obstaja več izračunov, ki jih lahko preidete, in vprašanja za obravnavanje, da določite odgovor.

Pri obravnavi condo kot naložbe morate natančno oceniti:

• letna najemnina, ki jo lahko prejmete, in
• letne stroške, ki jih boste imeli, vključno s tistimi, kot so:
  • davki na nepremičnine
  • zavarovanje
  • vzdrževanje in popravila

Poleg tega morate upoštevati občasne stroške, ki se lahko pojavijo, na primer:

• pravni stroški, če se zahteva izselitev
• stroški oglaševanja, da bi dobili najemnike
• stroške popravila, če najemnik škoduje premoženju

Let's do the Math! Primer naložbe v nepremičnine:

Poglejmo si primer. Če najdete prodajo konvoja za 55.000 dolarjev. Lahko plačate gotovino. Najemal bo za 750 dolarjev na mesec (9 000 dolarjev na leto). Mislite, da predstavlja 16,4 odstotka donosa (9.000 dolarjev deljeno s 55.000 dolarjev). Preden se boste preveč navdušili, morate upoštevati te stroške:

• Davki na nepremičnine so 1.000 dolarjev na leto
• Zavarovanje znaša 300 dolarjev na leto
• Pri vzdrževanju in popravilih ocenjujete približno 300 dolarjev na leto
• Misliš, da bo stanovanje prazno približno en mesec na leto (v tem primeru upoštevate strošek 750 dolarjev na leto)
• Vsakič, ko je prazna, boste morali porabiti 250 dolarjev za stroške oglaševanja, in to ocenite kot enkrat na leto
• Prav tako se odločite, da boste morda na vsakih petih letih morda imeli slabe izkušnje in bi morali plačati stroške pravne stroške in dodatne stroške popravila v višini približno 5000 dolarjev (kar je približno 1000 dolarjev na leto).

Ti stroški skupaj znašajo 3600 dolarjev na leto (ali okoli 300 dolarjev na mesec).

Vaša neto najemnina znaša 5.400 $ ($ 9.000 minus $ 3.600), kar predstavlja neto donos najemnine 9,8 odstotka, kar je še vedno privlačna donosnost. Poleg denarnega toka boste tudi sodelovali pri oceni vrednosti nepremičnine. Če bi pričakovali, da se bo nepremičnina povečala za približno 3 odstotke letno, bo v prvem letu vaše stanovanje cenilo od 55.000 do 56.650 dolarjev, kar pomeni dobiček v višini 1.650 dolarjev.

Če ne morete plačati gotovine in morate financirati premoženje, boste morali upoštevati tudi obresti. Za naložbene nepremičnine načrt, da se 25 do 50 odstotkov zmanjša, da bi se kvalificirali za posojilo. V zgoraj opisanem primeru recimo, da ste 30-odstotno znižali (16.500 USD) in financirali preostalih 70 odstotkov (38.500 USD) s stopnjo 7 odstotkov v 30 letih. Vaše plačilo bi bilo 256 USD na mesec.

Ko dodate svoje plačilo v višini 256 evrov na mesec in ocenjeni stroški, izračunani zgoraj, približno 300 evrov na mesec, dobite 556 evrov mesečnega predvidenega stroška. S pričakovano najemnino v višini 750 evrov mesečno bi ta nepremičnina še vedno zagotavljala pozitivni denarni tok in na podlagi teh številk bi verjetno bila dobra naložba.

Drugi dejavniki: ocena stanovanja in pridružitvenih pristojbin

Prav tako boste morali ugotoviti, ali condo, ki ga razmišljate, vključuje pristojbine za združenje in kako pogosto boste morda morali plačati ocene. Ocene so stroški, ki nastanejo za kritje skupnih območij premoženja kondominij. Ocene lahko vključujejo urejanje krajine, parkirišče in popravila in vzdrževanje parkirnih garaž, izboljšave zunanjosti stavbe in stroške, povezane z vsemi skupnimi področji, kot je glavni lobi ali vstopna pot. Te stroške je treba upoštevati v oceni vaših stroškov, preden izračunate ocenjeni donos na vašo naložbo v condo.

Pred kakršnimi koli naložbami v nepremičnine morate tudi oceniti, kako realne so vaše predpostavke. Tukaj je nekaj dodatnih vprašanj, ki jih je treba upoštevati pri določanju, ali bo nakup condom dobra naložba:

• Ali je vaš condo na območju, kjer so najemne nepremičnine v povpraševanju, na primer v bližini šole?
• Je to območje, ki postaja manj priljubljeno ali bolj priljubljeno?
• Ali se lahko velik delodajalec na območju zapre in zmanjša povpraševanje po najemu?
• Ali bi lahko v bližini zgradili nov razvoj apartmaja, pri čemer bo vaš potreboval drage izboljšave za tekmovanje?

Zahteva znanje o območju in izkušnjah za ocenjevanje teh vrst tveganj. Za odlično knjigo o tej temi si oglejte John Reeda's Kako začeti pri vlaganju v nepremičnine .