Plačevanje hipotekarnih obresti lahko zmanjša vašo obdavčljiv dohodek
Ta pravila za uveljavljanje odbitka veljajo do leta 2017.
Trditev domov hipotekarnih obresti
Vaš odbitke morate obrazložiti na obrazcu 1040, razpored A, da zahtevate hipotekarno obrestno mero. To pomeni, da je predhodni standardni odbitek za vašo prijavo - to je bodisi / ali situacija. Lahko razčlenite ali pa lahko ali zahtevate standardni odbitek, vendar ne morete storiti obojega.
V seznamu A so zajeti tudi številni drugi odbitni stroški, vključno z davki na nepremičnine , zdravstvenimi stroški in dobrodelnimi prispevki. Včasih se vse to poveča za več kot standardni odbitek za vašo prijavo, zato je vredno časa in truda, da si lahko svoje odbitke razdelite. V nasprotnem primeru boste prihranili več davčnih dolarjev, tako da preskočite odbitke obresti na domačih hipotekah in zahtevate standardni odbitek.
Običajno je priporočljivo, da izpolnite Prilogo A in primerjate skupno število svojih odbitkov z odbitkom na standardni odbitek, da ugotovite, katera metoda je najugodnejša za vas.
Od leta 2017 je standardni odbitek 6,350 USD za posamezne davkoplačevalce in poročene davkoplačevalce, ki vložijo ločene donose. To je 12.700 $ za poročene davkoplačevalce, ki vložijo skupaj in 9.350 $ za tiste, ki izpolnjujejo pogoje za vodjo gospodinjstva.
Zavedajte pa se, da Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih uvaja tudi spremembe standardnega odbitka, ki povečuje te številke precej dramatično.
Malo verjetno je, da boste imeli na splošno dovolj odbitnih odbitkov, da bi presegli standardni odbitek, do katerega ste upravičeni, če bo novi davčni zakon začel veljati leta 2018.
Kvalificiranje za odtegnitev hipotekarnih obresti
Obresti na hipoteko trenutno vključujejo tisto, ki jo plačate za posojila za nakup doma, kreditne linije lastniškega kapitala in gradbene kredite. V senatovi različici Zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih bi se odbitek zmanjšal le na dolžniški akreditacijski dolg, vendar bi odpravil posojilne kredite v lastniškem kapitalu od kvalificiranja za ta odbitek.
Odbitje je prav tako omejeno na obresti, ki ste jih plačali na glavnem domu in / ali drugem domu. Obresti, plačane na tretjem ali četrtem domu, se ne odbijejo.
Prav tako morate biti pravno na kavelj za posojilo - dolg ne more biti v nekem drugem imenu, razen če je vaš zakonec in ste vložili skupno vrnitev. To mora biti dobroverno posojilo, saj imate pogodbeno obveznost, da jo vrnete nazaj. Nazadnje, vaš dom mora delovati kot jamstvo za posojilo in vaši hipotekarni dokumenti morajo to jasno navesti.
Vaš dom je lahko eno samo družinsko stanovanje, condo, mobilna hiša, zadruga ali celo čoln - skoraj vsaka lastnost, ki ima "spanje, kuhanje in toaletni objekti", v skladu s službo za notranje prihodke.
Določanje velikega zanimanja ste plačali
Od hipotekarnega posojilodajalca bi moral na začetku novega davčnega leta prejeti obrazec 1098, hipotekarni obresti. V obrazcu so prikazane skupne obresti, ki ste jih plačali v preteklem letu. Obrazcu vam ni treba priložiti svoje davčne napovedi, ker mora finančna institucija poslati kopijo obrazca 1098 neposredno IRS.
Poskrbite, da odbitek hipotekarnih obresti, ki ga zahtevate v programu A, ustreza znesku, ki je naveden na obrazcu 1098. Znesek, ki ga lahko odbijete, je lahko manjši od skupnega zneska, ki je naveden na obrazcu na podlagi določenih omejitev. Obdržite obrazec 1098 s kopijo vložene davčne napovedi za najmanj štiri leta.
Dolgovi dolarjev pri dolgu domov
Posojila, ki se uporabljajo za nakup ali gradnjo bivališča, se imenujejo "domači dolg". Izraz se nanaša na vsako posojilo, ki ga opravite za pridobitev, gradnjo ali bistveno izboljšanje kvalificiranega doma.
Ne morete odbiti obresti na več kot 1 milijon dolarjev dolga za nakup domov za vaš glavni dom in / ali sekundarno prebivališče od leta 2017. Houseova različica zakona o davkih in o zaposlitvi bi to zmanjšala na 500.000 $ leta 2018, če bo minila. Omejitev se trenutno tudi zmanjša na 500.000 dolarjev, če ste poročeni in ločeno pospravljate .
Vendar omejitev ostaja na milijon dolarjev za leto 2017, zato jo bomo uporabili za ponazoritev. Denimo, da si izposodil 800.000 $ glede na primarno prebivališče in 400.000 $ proti sekundarnemu prebivališču. Obe posojili sta bili uporabljeni izključno za pridobitev nepremičnin. Skupaj posojila prispevajo do 1,2 milijona dolarjev, kar presega sedanjo omejitev v višini 1 milijona dolarjev za domači dolg.
Zdaj pa recimo, da imata oba posojila fiksno obrestno mero 5 odstotkov. Skupna obresti, ki ste jih plačali za leto, so znašale 60.000 dolarjev. Vi bi lahko samo zahtevali odtegnitev hipotekarnih obresti za 50.000 dolarjev od tega, obresti na prvi 1 milijon dolarjev dolga za pridobitev doma. Preostalih 10.000 $ je posledica vrednosti posojila, ki presega omejitev v višini 1 milijon USD, zato je ne morete zahtevati.
Omejitve domačega lastniškega dolga
Dolg domovega lastniškega kapitala je posojilo, ki ga vzamete iz razloga, razen za pridobitev, gradnjo ali bistveno izboljšanje kvalificiranega doma. Lahko je tudi posojilo, ki ga sprejmete za izboljšanje kvalificiranega prebivališča, vendar presega omejitev dolga za pridobitev doma.
Ne morete odbiti obresti na več kot 100.000 dolarjev domačega lastniškega dolga za vaš glavni dom in / ali sekundarno prebivališče. Ta omejitev se zmanjša na 50.000 dolarjev, če ste poročeni, vendar se prijavite ločeno. Vaš odbitek za lastni kapital lahko zmanjšate celo pod to 100.000 dolarjem, če vaša zadolženost presega pošteno tržno vrednost vašega doma.
V tem primeru recimo, da ste v domači kreditni liniji izposodili 300.000 dolarjev. Znesek, ki ste ga izposodili, ni presegel poštene tržne vrednosti vašega doma, tako da ste v redu tam. 150.000 $ ste porabili za dodajanje novega družinskega prostora v vašo rezidenco, preostalih 150.000 $ pa ste porabili za šolanje vašega sina.
Polovico posojila se obravnava kot dolg domače pridobitve, ker je bil uporabljen za bistveno izboljšanje vašega doma. Za ta del bi veljala omejitev dolga za pridobitev doma. Druga polovica se obravnava kot dolg v lastniškem kapitalu, ker se ni uporabljal za izboljšanje svojega doma. V tem delu bi lahko obrestovali samo do omejitve 100.000 dolarjev. Torej, ob predpostavki, da ste plačali skupno 21.000 USD v obresti, bi se tako zlomil:
- 10.500 $: Popolnoma odbitni domači dolg v prvi polovici posojila
- 7.000 dolarjev: Odbitni dolg lastniškega lastniškega kapitala na dve tretjini delnice posojila ali 100.000 dolarjev tega dela
- 3.500 dolarjev: Nepovratni dolg lastniškega kapitala, ki predstavlja obresti, plačane na del dolga domačega lastniškega kapitala, ki je presegel 100.000 dolarjev
Morali bi tudi poročati 7.000 $ do IRS kot prilagoditev AMT na obrazcu 6251. In ne pozabite, različica Senata tekočega davčnega računa lahko tudi odpravi odbitek za lastniške dolgove, ki se začnejo leta 2018.
Skupne hipoteke
Če skupaj posedujete hipoteko z nekom, ki ni vaš zakonec, imate pravico odbiti samo obresti, ki ste jih osebno plačali, ne glede na to, od katerih ste prejeli obrazec 1098 od posojilodajalca. Toda tu je luknja. Posojodajalci, ki plačujejo posebej za preprečevanje izključitve, lahko odbijejo obresti, tudi če bi obresti morali plačati nekdo drug. Uredniki JK Lasserjevega "vašega davka od dohodka" sledijo tej vrsti:
"Davčno sodišče je skupnemu dolžniku dovolilo, da odbije plačilo drugega dolžnikovega deleža hipotekarnih obresti, če je plačilo izvedeno, da bi se izognili izgubi premoženja, in da se plačilo izvede z njegovimi ločenimi sredstvi." (Stran 328)
Posojila za gradnjo stanovanj
Obresti na hipoteke, ki se uporabljajo za plačilo stroškov gradnje, lahko odbijete. Prihodki se morajo uporabiti za pridobitev zemljišča in za gradnjo doma. Stroški, nastali v 24 mesecih pred izgradnjo, se štejejo proti omejitvi dolga v višini 1 milijona dolarjev.
Vendar je ulov. Če dve leti odbijete obresti na gradbenem posojilu in se nato odločite za prodajo nepremičnine, namesto da bi se preselili in ga uporabljali kot svoje prebivališče, boste morda morali ponovno napovedati leti, za katere ste odšteli obresti, da jih označite kot naložbene deleže namesto tega. To lahko omeji odbitnost. Z drugimi besedami, IRS morda želijo nekaj denarja nazaj.
Točke plačane
Točke, plačane za pridobitev dolga za primarne in sekundarne domove, se v celoti odbijejo v letu, ko so plačane, toda točke, plačane za refinanciranje, se morajo amortizirati v času trajanja posojila. Točk ni vedno prijavljen na obrazcu 1098, vendar jih lahko najdete na zaključnem izpisku HUD-1.
Kdaj poiskati pomoč davčnega strokovnjaka
Ugotovitev odbitka obresti na domačem hipu je enostavna za mnoge davkoplačevalce. Dodajanje obresti, ki se poroča na vaših obrazcih 1098, in vnesite skupno število v razporedu A. Za izračun vašega dovoljenega odbitka lahko uporabite delovni list v publikaciji 936, za katero lahko izračunate prilagoditev AMT za dolg v lastniškem kapitalu z delovnim listom za prilagoditev obrestne mere za domačo hipoteko v Navodilih za obrazec 6251 .
Morda boste želeli preveriti pri davčnem strokovnjaku, če ste med davčnim letom kupili ali prodali nepremičnine. Dejansko bi bilo smiselno poiskati nasvet davčnega proračuna, še preden kupite ali prodate nepremičnino, če želite samo obvladati davčne posledice vaše odločitve.
In, seveda, boste želeli še naprej gledati novice o posodobitvah na davčnem računu, ne glede na to, ali konča potek in če je tako, njegove končne določbe.