Podatke 1099-A morate prijaviti, vendar morda ne boste imeli davčnega zadetka
Morda boste prejeli več obrazcev 1099-A za eno samo nepremičnino, če bi imeli več kot eno hipoteko ali zastavno pravico, in več kot en posojilodajalec je bil vpleten v zaprtje.
Ampak ne panikajte. Tukaj je tisto, kar morate vedeti.
Foreclosures in kapitalskih dobičkov
Služba za notranje prihodke obravnava izključno izplačilo, kot če ste prodali svojo lastnino. Boste morali izračunati svoj kapitalski dobiček ali izgubo, vendar za razliko od običajne prodaje, v tem scenariju ni "prodajne cene". Tu se začne formacija 1099-A.
Informacije na obrazcu 1099-A
Potrebovali boste datum prodaje in prodajno ceno zapadle nepremičnine, da bi pravilno poročali o svoji "prodaji" v IRS in te podatke boste našli na obrazcu 1099-A. Za prodajno ceno boste uporabili bodisi pošteno tržno vrednost nepremičnine bodisi neporavnano posojilno bilanco ob času zaprtja.
Stanje neporavnanih posojil je v polju 2 in poštena tržna vrednost premoženja je v polju 4 1099-A. Datum izkljućitve je naveden v polju 1, ki se bo uporabil kot datum razpolaganja s premożenjem, to je "datum prodaje
Davčni zavezanci morajo vedeti tudi, ali je bilo posojilo regresno posojilo ali posojilo brez regresa . Posojilo je bilo verjetno regresno posojilo, če je posojilodajalec v polju 5 preveril "da", v katerem je vprašal: "Ali je bil posojilojemalec osebno odgovoren za poplačilo dolga?"
Ali imate dobiček ali izgubo?
Kapitalski dobički so prikazani na seznamu D za domove, ki so bili osebni rezidenti.
IRS davčnim zavezancem ne dovoljuje, da zahtevajo izgube na osebnih stanovanjih. Kakršen koli dobiček, in da, lahko zaprtje dejansko povzroči dobiček, se lahko ponavadi izravna izločitev kapitalskih dobičkov za glavni dom, zato ni verjetno, da bi iz zapadlosti prišlo do kakršnega koli davek na kapitalske dobičke.
Še vedno morate poročati o podatkih 1099-A, vendar vam verjetno ne bo treba plačati davčne obremenitve.
Poročanje o zapiranju
Uporabite datum zaprtja v polju 1 od 1099-A kot datum prodaje, nato pa vnesite prodajno ceno na Spored D. To bo bodisi znesek v polju 2 ali znesek v polju 4. Katero polje boste uporaba bo odvisna od posojilnih zakonov države, v kateri je bila nepremičnina, zato preverite pri lokalnem davčnem strokovnjaku, da se prepričate, ali ste izbrali pravilno.
Izračun vašega dobička
Vaš dobiček lahko izračunate tako, da primerjate "prodajno ceno", ki ste jo uporabili pri nakupni ceni, kar je vaša osnova za stroške v nepremičnini. Te informacije je običajno mogoče najti v končnem poročilu HUD-1, ki ste ga prejeli, ko ste kupili nepremičnino. Razlika med prodajno ceno in vašo ceno je vaša dobiček. Vnesite to v Prilogo D in na vrstico 13 obrazca 1040 davčne napovedi.
Naložbene nepremičnine
Uporabite obrazec 4797, če je bila zapadla nepremičnina najem ali naložba.
Verjetno boste potrebovali pomoč davčnega strokovnjaka v tem primeru, ker obstajajo dodatni dejavniki, ki jih je treba upoštevati, kot so ponovitev odbitkov pri amortizaciji , prenose izgub pasivnih dejavnosti in poročanje o končnih prihodkih in odhodkih najemnin .
Obrazec 1099-A v primerjavi z obrazcem 1099-C
Morda prejmete obrazec 1099-C namesto obrazca 1099-A, če je vaš posojilodajalec prenehal s premoženjem in preklical še kakšno preostalo hipotekarno stanje . V tem primeru IRS zavzame stališče, da ste prejeli dohodek iz zaprtja, od posojilodajalca ste prejeli denar za nakup vašega doma in tega zneska niste vrnili nazaj.
Toda čeprav je oproščeni dolg, ki se poroča na seznamu 1099-C, običajno obdavčljiv dohodek, zakon o odtujitvi odškodnine za odplačevanje dolgov na splošno izključuje hipoteke, ki so bile preklicane z zaprtjem.
Pomembna posodobitev
Ta davčna določba, ki vam omogoča, da izključite hipoteke, prekinjene z zaprtjem, je tehnično poteklo 31. decembra 2016, vendar je bil Zakon o proračunu za dvostransko delo v februarju 2018 vnesel novo življenje. Ponovno je bil obnovljen za pokritje davčnega leta 2017. Samo čas bo pokazal, ali kongres podaljša spet za leto 2018 in prihodnja leta.
Za zdaj ta določba zajema sporazume o izključitvi, sklenjene leta 2017. Določiti bi morali, če je skupni znesek dolgov presegel skupno vrednost vašega premoženja neposredno pred časom zaprtja. To pomeni, da ste "plačilno nesposobni" in poročati morate le o preklicanem dolgu vaše davčne napovedi, če presega vašo nesolventnost - razliko med vašimi dolgovi in vašimi sredstvi.
Na primer, lahko imate dolgove v skupni vrednosti 300.000 USD in vsa vaša preostala sredstva se vrednotijo na 200.000 USD. To je razlika 100.000 dolarjev. Če je vaš posojilodajalec oproščen ali preklican bilančni presežek v višini 120.000 USD na vašem hipotekarnem posojilu, morate samo prijaviti 20.000 dolarjev kot dohodek, ki presega vašo insolventnost 100.000 $.
OPOMBA: Davčna zakonodaja se občasno spreminja, zato se posvetujte z davčnim strokovnjakom za najsodobnejše nasvete. Informacije v tem članku niso namenjene davčnemu svetovanju in niso nadomestilo za davčno svetovanje.